La precarietat de l’ocupació frena la recuperació immobiliària
Els contractes temporals i els sous baixos moderen els preus dels habitatges
La recuperació del mercat immobiliari es va iniciar en el conjunt d’Espanya a final del 2014, però només ha complert les expectatives dels inversors a Barcelona i, en menor mesura, a Madrid. A la resta del país, en canvi, malgrat que les transaccions han crescut aquest any el 14,6% respecte a l’any anterior, segons l’Institut Nacional d’Estadística (INE), els preus no s’enlairen: de mitjana són només l’1,6% superiors als de fa un any, segons les últimes dades publicades pel ministeri de Foment. Segons la taxadora Tinsa, la precarietat en l’ocupació està frenant els preus dels pisos, i aquesta tendència continuarà l’any que ve, per al qual preveuen pujades similars, d’entre el 0% i el 2%.
L’excepció a l’estabilitat de preus de l’habitatge és Barcelona, la primera ciutat en què van començar a pujar els preus, en el segon trimestre del 2013, i en què les alces han estat més fortes. Segons les dades de la taxadora, vuit trimestres consecutius d’alces han apujat els preus de la capital el 19,7%, dels 2.205 euros/m2 que era llavors el preu mitjà de venda d’un immoble als actuals 2.641 euros/m2.
Jorge Ripoll, responsable de l’àrea d’anàlisi de Tinsa, considera que “els preus en general no pugen perquè, encara que s’ha creat més ocupació, és precària i de salaris baixos, de manera que la població no té més capacitat de pagament”. La situació de Barcelona (com la del centre de Madrid, on els preus han pujat des dels mínims el 8,2%) respon a la pressió dels compradors estrangers i els inversors, que destinen els pisos a lloguer, en molts casos a turistes. “Els centres urbans viuen un procés de gentrificació, que atreu compradors d’un poder adquisitiu alt. Però fora d’aquestes zones la situació és molt diferent”, afegeix Ripoll.
Segons Tinsa, la recuperació econòmica ha afectat el mercat immobiliari amb un augment de la demanda, perquè més persones han trobat feina, però majoritàriament aquests nous assalariats han hagut d’optar pel lloguer: la renda mitjana a Barcelona ha crescut el 18% aquest any, segons el portal Idealista, i el 14,6% a Madrid.
Aquests assalariats, tot i això, no aconsegueixen accedir a un habitatge en propietat. “No hi ha tant crèdit bancari com fa deu anys perquè molts dels que volen comprar un habitatge ara són menys solvents: durant la crisi van perdre la seva feina i ara en tenen una de temporal o amb un sou més baix”, explica Ripoll. Això explica, que malgrat l’interès de la banca a donar hipoteques, el crèdit hipotecari viu continua descendint: les entitats financeres han concedit el 10% més d’hipoteques sobre habitatges fins al setembre, segons l’INE, però l’import mitjà només ha crescut el 2,2% (ara és de 113.000 euros), i no arriba per cobrir les amortitzacions que fan les famílies que van subscriure hipoteques abans de la crisi. La mateixa estabilitat que registren els preus dels pisos fa que aconseguir una hipoteca sigui més difícil que abans per als nous assalariats. “Abans de la crisi els preus pujaven cada any el 20%, i amb això els bancs podien ser més flexibles, i donar crèdits que superessin el 80% del preu del pis, perquè sabien que al cap d’un parell d’anys la pujada de preus ja els donava aquell límit de seguretat. Ara en canvi això no passa”, va assenyalar Ripoll.
Les compravendes han crescut amb més força que els preus: perquè partien de nivells molt baixos (van arribar a caure el 90% durant la crisi), per l’entrada d’inversors que busquen alternatives als baixos tipus d’interès dels dipòsits i a la volatilitat borsària, i perquè la recuperació econòmica ha tornat la confiança a les famílies que van aconseguir mantenir els seus ingressos durant la crisi, però van ajornar les seves decisions de compra per temor que finalment l’atur també afectés les seves famílies. L’estudi de Tinsa preveu que les transaccions mantinguin també aquest ritme d’augment l’any que ve, i es venguin a Espanya entre 520.000 i 545.00 habitatges. I que les hipoteques mantinguin també el seu ritme actual d’augment, de prop del 10%, fins a les 425.000 o 450.000 operacions, inferior a l’augment de les compravendes perquè un bon percentatge d’inversors compren al comptat.
La força de la demanda de famílies benestants i d’inversors ha augmentat l’interès per l’habitatge nou, però com que gairebé no hi ha promocions a la venda els seus preus s’han disparat (el 20%) l’últim any a Barcelona, fins a prop de 6.000 euros/m2, segons la immobiliària Coldwell Banker. “El ràpid esgotament dels pisos de nova construcció pot originar a curt termini una nova bombolla immobiliària a la ciutat”, va assegurar la consultora. En el mateix sentit, Ripoll va reclamar mesures per accelerar les noves promocions, que ara triguen més de dos anys a arribar al mercat. “Tramitar els permisos més de pressa, incorporar noves tecnologies o prefabricar alguns espais permetrien acabar les promocions més de pressa. Això, en un moment en què els inversors penalitzen el risc i exigeixen primes elevades per assumir-lo, permetria reduir els preus” assenyala Ripoll.
A Barcelona els preus pugen des del 2013 i hi ha una demanda en el segment alt per falta de promocions