La nuda propiedad bate récords de la

En 2023, se registran 1.845 transacciones de este tipo de operaciones, que permiten vender la vivienda

Anna y Javier, de 85 años ella y 89 él, necesitaban ayuda doméstica y, para conseguir recursos, decidieron vender su vivienda situada en un barrio céntrico de Barcelona. Pero, al mismo tiempo, querían seguir viviendo en el que había sido su hogar toda su vida. Por ello, apostaron por cerrar una operación de nuda propiedad y vendieron su piso por 280.000 euros, un 24% por debajo del precio de mercado (370.000 euros), pero han podido mantener el usufructo.

A partir de ahora, no pagarán derramas extraordinarias, que correrán a cargo del nuevo propietario, y tendrán que abonar el IBI, los gastos de comunidad y suministros corrientes de su vivienda. Con esta fórmula, podrán continuar disfrutando de su casa mientras viva alguno de los dos. Además, si dentro de un tiempo quieren irse a vivir a otro sitio (con algún familiar o a una residencia, por ejemplo), tienen la opción de alquilar el piso y cobrar las rentas.

En estas compraventas, los vendedores consiguen una inyección de liquidez de forma rápida y pueden seguir viviendo en la casa, mientras que el comprador puede lograr descuentos de entre un 20% y un 80% sobre el valor del mercado en el momento de la operación, según cifras de la consultora Gesvalt. Las rebajas varían según el estado del piso y la edad del vendedor (cuantos más años tiene, menor es el ahorro).

En este caso, el comprador, Joaquim, de 50 años, se ha ahorrado 90.000 euros y ha adquirido la titularidad del inmueble, pero no será propietario de pleno derecho hasta que los dos vendedores fallezcan. Este inversor barcelonés lo ve como una apuesta segura y espera obtener una rentabilidad a medio o largo plazo porque confía en la revalorización del inmueble.

Esta es sólo una de las 1.845 operaciones de nuda propiedad que se cerraron en 2023. Este tipo de compraventas aumentaron el año pasado un 11,3%, tras haberse disparado un 23,7% en 2022 y un 22,6% en 2021, según los datos de los Registradores. De este modo, se acumulan tres años de constantes crecimientos desde los mínimos anuales de la serie, alcanzados en el año 2020 (1.093).

De hecho, el resultado de 2023 supone la cuantía más elevada de ventas de nuda propiedad de la última década, aunque hay que decir que las cifras todavía están lejos de las registradas en 2005, cuando se rozaban las 6.000 transacciones.

Además, las operaciones de nuda propiedad aumentaron el año pasado en trece comunidades autónomas y descendieron en las cuatro restantes. Las mayores subidas se dieron en Castilla y León (72,7%), Cataluña (35%), Cantabria (31,6%), Galicia (27,8%), Navarra (25%), Comunidad Valenciana (21,6%), País Vasco (18,8%), Asturias (17,1%) y Andalucía (11,8%).

Por debajo de la media de España (11,3%), pero también con incrementos, se situaron: Castilla La- Mancha (10%), Murcia (5,1%), Canarias (4,5%) y Aragón (4%).

En el otro lado, la nuda propiedad retrocedió en La Rioja

(-30%), Extremadura (–18,5%), Baleares (-12%) y Madrid (-10,2%).

Al analizar el volumen de compraventas de nuda propiedad, hay cinco regiones que destacan al acumular el 75% del total. Así, está práctica es mucho más común en la Comunidad Valenciana (donde se firmaron 461 operaciones), Andalucía (321), Madrid (263), Cataluña (212) y Canarias (138).

“Las diferencias en las operaciones de nuda propiedad entre regiones pueden atribuirse a una variedad de factores, como diferencias económicas, demográficas y del mercado inmobiliario entre las comunidades”, explica Ricardo Sousa, consejero delegado de la inmobiliaria Century 21 para España y Portugal.

En este sentido, destaca que “por ejemplo, en la Comunidad Valenciana y Andalucía, donde la población tiende a ser más envejecida y los precios de la vivienda son relativamente más bajos, se pueden facilitar las transacciones de nuda propiedad”.

En contraste, en regiones como Madrid y Cataluña, donde los precios de la vivienda son más altos, las operaciones de nuda propiedad también se ven como una vía para poder invertir en estos mercados.

Factores que impulsan la nuda propiedad

Los Registradores certificaban en su último anuario que la compraventa de la nuda propiedad inmobiliaria “está siendo cada vez más común, siendo previsible una intensificación con el paso del tiempo”. Es decir, es una tendencia que arrancó en 2021 tras la pandemia y que los expertos coinciden en que va a ir a más en los próximos años.

Eduardo Molet, asesor inmobiliario especializado en esta clase de operaciones, asegura que en el mercado madrileño se pueden ver subidas de hasta el 60%. “Se ha perdido el miedo a no poder vivir en la casa para siempre, al qué dirán de sus vecinos o sus familias. En definitiva, se está normalizando al nivel de otros países de nuestro entorno, como Italia o Francia”, explica Molet.

Este fenómeno se explica por varias razones. Por una lado, “cerca del 75% de las viviendas en España son de propiedad y, además, aproximadamente el 90% de estas ya no tienen ninguna carga hipotecaria”, apunta Sousa. “A esto se suma el fenómeno del envejecimiento de la población española, que está llevando a propietarios de edad avanzada a explorar alternativas para liberar capital de sus activos inmobiliarios, manteniendo al mismo tiempo el derecho a residir en sus hogares y preservando su estilo de vida. En muchos casos, también buscan ayudar a sus hijos a acceder a una vivienda propia”, añade.

José Manuel Fernández, subdirector general de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), apunta también que “el incremento de las necesidades económicas después de finalizar la vida laboral, junto con el aumento del coste de vida y los gastos asociados a la vivienda, han llevado a muchos jubilados a buscar formas de obtener ingresos adicionales sin perder el uso de su propiedad”.

Además, “el hecho de que una gran parte de las pensiones de jubilación y viudedad no alcancen el salario mínimo impulsa a los jubilados a aprovechar su activo más valioso, su casa, para complementar sus ingresos”, agrega Fernández.

Estos factores estructurales apuntalan que la nuda propiedad va a ser una opción cada vez más utilizada y por personas de todo nivel económico. Por ejemplo, en las últimas semanas, el popular presentador y productor de televisión José Luis Moreno ha recurrido a ella para poner a la venta su mansión en Boadilla del Monte por 8,5 millones de euros.

Inconvenientes

De cualquier forma, los expertos recomiendan que tanto vendedores como compradores reciban asesoramiento especializado para entender a fondo las implicaciones legales, fiscales y financieras de este tipo de operaciones porque también tienen ciertos inconvenientes.

La principal desventaja para el que vende es la reducción de su patrimonio: dejará de ser el dueño de pleno derecho para siempre y, en el caso de existir herederos legales, no podrán recuperarla o revertir la transacción.

Además, si el vendedor fuese menor de 65 años, algo muy poco común, la operación no estaría exenta de tributación, por lo que debería pagar la plusvalía municipal (que grava el beneficio que se obtiene con la venta de un inmueble), así como las ganancias patrimoniales a través del IRPF.

Para el comprador, la parte negativa es que no puede disponer plenamente del inmueble a corto plazo, ya que el usufructo seguirá correspondiendo al propietario hasta su defunción. Y ese plazo de espera es indefinido, lo que aporta incertidumbre a la inversión.

A esto se añade la dificultad para conseguir financiación en este tipo de operaciones. “La mayor parte de los bancos son reacios a conceder hipotecas para este fin ya que, si el nudo propietario no cumple con los pagos de la hipoteca y se llegara a ejecutar la garantía, el usufructo tendrá que ser respetado hasta que el derecho se extinga, lo que puede afectar a la recuperación de la deuda por parte de las entidades y, en consecuencia, la rentabilidad de la operación”, explica el subdirector general de UCI.

Otro punto importante a tener en cuenta es que el adquiriente tendrá que hacer frente al pago del notario, registro e impuestos y, una vez extinguido el usufructo, deberá abonar nuevos gastos de registro e impuestos para la adquisición del pleno dominio de la propiedad.

Por todas estas cuestiones, la decisión de optar por la nuda propiedad debe estar alineada con una estrategia financiera personal bien definida y adaptada a las circunstancias y objetivos individuales.

Las cifras están lejos de las registradas en 2005, cuando se rozaban las 6.000 transacciones

Los vendedores consiguen liquidez y el comprador, descuentos de entre un 20% y un 80%