Nuda propiedad
En España hay una fuerte tradición inversora en el mercado inmobiliario. Está tan asentada que, por poner un ejemplo, el 95% de la oferta de vivienda en alquiler en el país la aportan los particulares, personas que buscan una fuente de ingresos extra para complementar sus ingresos, provengan estos de su sueldo o de la pensión. Pese a esta fuerte tradición inversora, hay cierto desconocimiento sobre la amplia variedad de posibilidades con la cual se puede conseguir monetizar la vivienda. Porque no tiene por qué tratarse solo de alquilar: existen alternativas de muchos tipos, que van desde algunas que están creciendo mucho en popularidad en los últimos tiempos, como la nuda propiedad, a otras menos conocidas, como el anticipo de alquileres. Son formas de monetizar la vivienda, es decir, de conseguir liquidez a través del patrimonio inmobiliario particular.
Por ello, la Fundación Mapfre ha realizado la Guía para monetizar la vivienda y mejorar tu pensión, en la que repasa los pros y contras de algunas de estas figuras, además de explicar su fiscalidad, sus riesgos y realizar recomendaciones sobre a partir de qué edad es recomendable recurrir a ellas. Lo hace sobre cinco en concreto: nuda propiedad, vivienda inversa, rentas vitalicias inmobiliarias, hipoteca inversa y anticipo de alquileres. Son nuevas alternativas a las formas clásicas de monetizar la vivienda, como el alquiler, la permuta o directamente la venta del bien inmueble.
Esta guía tiene interés no solo para las personas que venden la vivienda, sino también para compradores en busca de gangas: el dinero que obtiene el vendedor varía en función del producto por el que opte, hasta el punto de que es posible adquirir estas propiedades llegando a pagar solo el 25% del valor del mercado de las mismas, si bien estos casos son los menos habituales. Lo normal es que los descuentos estén en el entorno del 30%, cifras nada desdeñables si se tiene en cuenta los desorbitados precios que alcanzan los bienes inmuebles en algunas capitales de provincia. Según Idealista, en San
Sebastián está en los 5.522 euros por metro cuadrado; en Madrid, en 4.397 euros; y en Barcelona, en 4.363 euros.
“Una consecuencia del aumento en la longevidad es que los ahorros acumulados en la etapa laboral activa deberán ser distribuidos durante más tiempo. En muchos casos, estos recursos también tendrán que atender necesidades de dependencia, especialmente en la última parte del ciclo vital. De ahí la conveniencia de contar con recursos adicionales para complementar la pensión, recursos que bien podrían proceder de los sistemas privados de pensiones; pero estos presentan todavía un bajo nivel de desarrollo en nuestro país”, resume la guía.
Consiste en que el propietario de la vivienda cede su titularidad, pero no su usufructo, a cambio de una cantidad de dinero. Es decir, que la parte vendedora puede residir en la vivienda hasta su fallecimiento a cambio de una suma acordada entre las partes, tras lo que sus herederos perderán la titularidad. El propietario obtiene entre el 30% y el 75% del precio del mercado de la vivienda. Fundación Mapfre recomienda esta modalidad para personas mayores de 70 años, y advierte de que esta operación tiene riesgos medios y altos para el vendedor. Uno de los riesgos altos es el de la inflación, que tendría un impacto claro en la cantidad de dinero que el vendedor obtiene en la operación.
Respecto a la fiscalidad, hay varios puntos a tener en cuenta. El fundamental es que el usufructuario debe tributar en el IRPF la ganancia patrimonial generada por la transmisión de la propiedad, aunque quedará exento si es mayor de 65 años o si está en situación de dependencia. Si la cantidad de dinero acordada se percibe en forma de renta vitalicia, hay una exención del 92% de los importes periódicos para mayores de 70 años, y la exención se reduce a entre el 75% y el 88% si la renta es temporal. Finalmente, el comprador debe pagar el impuesto de transacciones patrimoniales, mientras que el vendedor ha de hacerse cargo de la plusvalía municipal, de la que estará exento si es mayor de 65 años. igual. Aquí se realizan “dos transacciones”: una de compraventa y otra de alquiler. De este modo, la persona vende su propiedad a cambio de una cantidad, “con la peculiaridad de que este seguirá residiendo en el inmueble mediante un contrato de alquiler vitalicio. La particularidad es que se establece un valor por el alquiler vitalicio de la vivienda”. Por ejemplo, una persona vende una vivienda por 460.000 euros, de los que percibe 400.000 en capital y 60.000 se quedan en bolsa de alquiler no consumido. Con el paso de los meses se retiran cantidades de esa bolsa en