Oportunidades en el centro de Barcelona

POR DISTRITOS/ Mientras que el Eixample, el mercado de referencia de la capital catalana, presenta rentabilidades por debajo de la media debido a sus altos precios de compra, Ciutat Vella se erige como una opción interesante, junto a Sants y Gràcia.

El mercado de la vivienda en Barcelona se ha reactivado. El retorno a la normalidad tras la pandemia, con el menor uso del teletrabajo, y la reaparición de los inversores nacionales y sobre todo los extranjeros han impulsado las compraventas del sector residencial. Sin embargo, la rentabilidad de la capital catalana se encuentra por debajo de la media. La razón es que los precios de compra ya superan en entre un 5% y un 10% los previos al Covid, mientras que los alquileres justo ahora vuelven a ese punto inicial.

La rentabilidad media de la ciudad es del 5,3%, según los datos de urbanData Analytics (uDA), pero en realidad el mapa se divide en dos velocidades. El Eixample, el submercado más importante de la ciudad, y los distritos de la zona alta, Les Corts y SarriàSant Gervasi presentan las rentabilidades brutas más bajas, por debajo del 5%. En cambio Sants, Gràcia, Ciutat Vella y los distritos periféricos se presentan como opciones mucho más interesantes para el inversor, aunque no exentas de riesgos.

El caso del Eixample es paradigmático. Aunque presenta rentabilidades bajas, todo el mundo busca oportunidades ahí. “Para el comprador no profesional, el foco siempre es la zona que se encuentra entre Passeig Sant Joan y Urgell”, explica el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. La gran virtud de estos barrios (principalmente, Eixample Dret i Eixample Esquerra) es que es demandada por todo tipo de clientes y, por tanto, el inversor tiene rentas aseguradas casi de forma inmediata.

En los distritos de la zona alta de la ciudad, Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi, la clave reside en que los precios de compraventa son elevados porque existe poca oferta. “Muchos residentes de estos barrios compran ahí mismo porque se sienten seguros de conocer bien la zona y, muchas veces, pensando en ceder la vivienda a sus hijos”, comentan Bernardos.

El centro de Barcelona vive una situación totalmente diferente. Ciutat Vella presenta los alquileres más caros de la

¿Es buen momento para invertir en la capital catalana?

El profesor de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos asegura que actualmente no es un buen momento para invertir en la ciudad porque el precio de la vivienda es excesivo, pero, a la vez, sostiene que las menores rentabilidades tampoco ahuyentarán al comprador. “Al final, un pequeño inversor invierte en ciudad, con una media del 19,34 euros por metro cuadrado, mientras que sus precios de compraventa se mantienen asequibles. “A muchos extranjeros que vienen a pasar una temporada larga de dos o tres años, les gusta la idea de vivir en el centro, mientras que los locales consideran el mercado que conoce y que le da seguridad en cuanto al retorno económico”, explica. El economista recuerda que, aunque la rentabilidad de la capital catalana se sitúa en el 5,3% al cierre del segundo trimestre, hay que tener en cuenta que se trata de un dato en bruto.“Para empezar, esa tasa no tiene que estos barrios no cumplen con sus requisitos”, explica. La rentabilidad se sitúa en 6,3%, aunque no todos los barrios son iguales. El Gótico o la Barceloneta cuentan con las mejores opciones para un inversor, mientras que el Raval entraña sus riesgos.

Gràcia tiene también una en cuenta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que encarece el precio un 10,8%, ni los gastos que se producen en una compraventa”, comenta. A estos desembolsos también hay que sumarles el seguro obligatorio de la vivienda, así como una póliza en el caso de impago.“En Barcelona, es totalmente necesario”, comenta el experto. En gastos recurrentes también se deben tener en cuenta las cuotas para el administrador de fincas. En el capítulo de los impuestos, también hay que contabilizar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).“En un piso de 75 metros cuadrados en una zona buena rentabilidad del 6,6%. Muchos inversores contemplan la opción de compra y reposicionar la vivienda con una reforma hacia inquilinos extranjeros, dispuestos a pagar un plus. En lo alto de la clasificación se ubica SantsMontjuïc. Este distrito ha absorbido mucha demanda local residencial media, como podría ser el Guinardó, podemos estar hablando de casi 2.000 euros al año”, comenta. Bernardos apunta que, si a la rentabilidad bruta se le restan todos estos gastos, el retorno medio para el inversor en Barcelona se puede situar “tranquilamente por debajo del 4%”. de alquiler que se ha desplazado de barrios como el Eixample o Gràcia. En cambio, la compra se mantiene asequible.

Sant Martí también presenta retornos superiores al 6%, pero el creciente interés por la zona ha reducido su tradicional rentabilidad.

Les Corts, SarriàSant Gervasi y el Eixample se sitúan por debajo de la rentabilidad media

El alquiler de viviendas en las grandes ciudades se mueve por parámetros diferentes a los de las segundas residencias. Pero en el caso de Valencia, hay zonas situadas en el sur que en realidad están menos pobladas y se destinan a residencias de vacaciones, por lo que su rentabilidad en el caso de alquiler es notablemente más alta. Se trata de la zona denominada Poblados del Sur, formada por las áreas de El Saler, El Perelló y el Perellonet, entre otras.

Los propietarios de viviendas en alquiler de esta área obtienen rentabilidades brutas del 10,7%, el nivel más alto en el municipio de Valencia. A un lado, la albufera; al otro, el Mediterráneo. Son áreas dominadas por apartamentos y algunas villas más propias de zonas de descanso que de una ciudad española que roza el millón de habitantes, y en la que la rentabilidad media del alquiler se sitúa en el 6,1%, en línea con el resto de localidades de estas dimensiones.

El precio de alquiler por metro cuadrado en estos barrios es algo menor, de 9,92 euros, según los datos recopilados por urbanData Analytics, compañía de Big Data de Real Estate.

Barrios tradicionales

Para encontrar precios más elevados por metro cuadrado hay que mirar a los distritos más céntricos y más antiguos de Valencia, donde el espacio está más cotizado y donde, además, las viviendas compiten con oficinas y locales comerciales para hacerse un hueco en el mercado del alquiler.

Así, el distrito de Ciutat Vella, el casco antiguo, tiene un precio por metro cuadrado del 11,7 euros, el más alto de la ciudad, aunque la rentabilidad bruta es del 5,2%, según este mismo estudio.

El segundo barrio en esta clasificación es L’Eixample y el Pla del Real, los distritos del primer ensanche de la localidad, que concentran sus edificios modernistas, las calles comerciales más cotizadas y algunos edificios de oficinas importantes. En L’Eixample, el precio por metro cuadrado se eleva a 11,1 euros, mientras que su rentabilidad bruta es del 5%.

El Pla del Real tiene una rentabilidad bruta de tan solo el 4,7%, con un precio por metro cuadrado que asciende a 9,4 euros.

Zonas nuevas

Entre los barrios de zonas de crecimiento, en el análisis destaca el de Rascanya, con una rentabilidad bruta del 8,9%, y 8,1 euros por metro cuadrado. Es un distrito heterogéneo, en el que la zona de Orriols creció en los años sesenta y setenta, con viviendas de rápida construcción y es una de las áreas con precios más bajos. Junto a él, la zona en torno al estadio del Levante y la Avenida Alfahuir, que se desarrolló a partir de la huerta en los años 90, cuenta con los edificios de más reciente construcción y con gran aceptación entre las familias de clase media-alta.

Una situación parecida es la del distrito de Benicalap, cuyas rentabilidades también superan el ocho por ciento, y en el que una avenida divide el barrio nuevo del antiguo, con edificios de los años sesenta en un lado y de la primera década de este siglo en el otro, con importantes diferencias tanto en los precios de compra y alquiler como en las rentabilidades.

Adquirir una vivienda para ponerla en alquiler en Sevilla, al término del segundo trimestre del presente año, ofrece una rentabilidad del 6,1%, la más alta de las grandes capitales junto con Valencia, que presenta los mismos guarismos, y superior también a las ciudades andaluzas de Cádiz (5,1%), Granada (5,6%) y Málaga (5,9%), según datos facilitados por urbanData Analytics (uDA).

Precisamente son estas cuatro localidades las que muestran los precios unitarios del alquiler más elevados de la comunidad, lideradas por Málaga (9,6 euros el metro cuadrado) y Sevilla (9,4 euros), y a continuación Cádiz (9,3 euros) y Granada (7,5).

Desglose por barrios

En el análisis por distritos, las cifras presentan una escasa homogeneidad, y hay ubicaciones donde tener un inmueble residencial arrendado representa unas ganancias muy superiores a otras. De esta manera, el mayor retorno se obtiene en CerroAmate, donde alcanza el 9,9%, muy por encima de la media en la ciudad. El asequible precio de venta de las viviendas en esta zona favorece que el beneficio que se puede lograr de su puesta en el mercado del alquiler sea elevado. Le siguen de cerca los barrios de Este-AlcosaTorreblanca y Norte, en ambos casos con una rentabilidad del 9,5%.

Entre el resto, solo Palmera-Bellavista supera el 7% (7,3% concretamente), siendo el cuarto distrito más rentable de la capital hispalense donde comprar o construir para alquilar. Por detrás se sitúa San Pablo-Santa Justa, con un 6,8%.

En la otra cara de la moneda se encuentran las zonas Casco Antiguo (4,4%), Sur (4,6%) y Los Remedios (4,7%), enclaves donde la inversión por la compra de un inmueble es por lo general elevada, de forma que el beneficio por arrendarlo resulta más escaso. Muy cerca se sitúa el barrio de Nervión, donde la rentabilidad media llega hasta el 4,8%. Por su parte, Triana y Macarena son algo más ventajosas para este mercado, con un 5% y un 5,6%, respectivamente.

En cuanto a los precios, los alquileres más elevados se hallan en las zonas más nobles de la ciudad, destacando el distrito Casco Antiguo, donde la media del metro cuadrado, que alcanza los 18,1 euros, roza las de los barrios más caros de Madrid y Barcelona. En cuanto al resto, solo Triana y Los Remedios presentan cifras de dos dígitos, con sus respectivos 10,19 y 10 euros el metro cuadrado.

Las localizaciones de Nervión, con 9,5 euros el metro cuadrado, y Sur, donde la media está en 9,26 euros, cierran el top 5 de los precios más altos de la capital.

Les siguen, con 8,7 euros/metros cuadrado, los pisos ubicados en Este-AlcosaTorreblanca y distrito Norte, un valor casi idéntico al que exhiben los de Macarena (8,6 euros) y San Pablo-Santa Justa (8,57 euros).

Cierran la tabla, con los precios unitarios más asequibles para alquilar, CerroAmate, con 7,7 euros cada metro cuadrado de promedio en el mercado de arrendamiento, y Palmera-Bellavista, cuyos 7,5 euros lo convierten en el distrito más económico de la capital.

El área entre la Albufera y el Mediterráneo tiene una rentabilidad bruta del 10,7%

El casco antiguo y el barrio modernista tienen los mayores precios por metro cuadrado

Casco Antiguo y Sur son los distritos que ofrecen las rentabilidades más bajas en la capital

Los barrios de Triana y Los Remedios superan un precio de 10 euros por metro cuadrado