Un hogar inalcanzable
El aumento de los precios aleja a los más jóvenes de la posibilidad de convertirse en propietarios de una casa, y amenaza con crear una nueva burbuja inmobiliaria.
En Akron, Ohio, los precios de las casas subieron 10.1% durante el año pasado. En Albany, Nueva York, el incremento fue de 11.7%. En Albuquerque, Nuevo México, el aumento fue muy similar. Y eso es solo en las ciudades estadounidenses que inician con A.
Cuando la pandemia del covid-19 golpeó por primera vez el año pasado, la suposición inicial de muchos políticos era que el dolor económico sería compartido. Este épico acontecimiento iba a ser un gran nivelador. Pero a medida que los gobiernos desarrollados intervinieron para proteger los ingresos de las personas con empleos estables, las dificultades cayeron desproporcionadamente sobre los jóvenes y los trabajadores flexibles y de bajos ingresos.
La riqueza global acumulada por los hogares aumentó alrededor de 28.7 billones de dólares en 2020, de acuerdo con un informe publicado por Credit Suisse, que destacó la extraordinaria desconexión entre este crecimiento y la suerte de la economía en general.
Los hogares más ricos canalizaron los ahorros en capitales y criptomonedas. Pero sobre todo, invirtieron el dinero en comprar casas más grandes y mejores. “La gente no esperaba que esto resultara de la manera como lo hizo. Nadie se dio cuenta hasta hace unos meses que hay claros ganadores y perdedores”, menciona James Pomeroy, economista de HSBC. Ahora, el fuerte aumento de los precios de las viviendas representa “un enorme desafío, un problema en términos de estabilidad financiera, pero también un gran problema socioeconómico”, agrega.
El fenómeno es global. Algunos de los aumentos más fuertes se produjeron en Estados Unidos (EU), donde los datos muestran que el precio promedio de todos los tipos de vivienda subió 23.6% de mayo de 2020 a mayo de 2021. La mayoría de las casas estadounidenses ahora se venden por encima del precio de venta, con una oferta que es aceptada en menor tiempo, según Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, un corredor de propiedades en línea.
Pero incluso en Japón e Italia, donde el envejecimiento de la población limita la demanda inmobiliaria, el crecimiento de precios se aceleró. Con políticas monetarias ultralaxas que mantienen bajos los costos de los préstamos, la inflación del precio de vivienda ahora se encuentra en dos dígitos en muchas economías desarrolladas, desde Suecia hasta Corea del Sur, de Canadá hasta los Países Bajos y Nueva Zelanda, con los mayores incrementos que no se registran en las capitales, sino en los suburbios, las ciudades más pequeñas y las zonas rurales.
La creciente disparidad
La fortaleza de la demanda de vivienda fue bienvenida al principio, y alentada por los gobiernos del Reino Unido, los Países Bajos y algunos estados australianos, que ofrecieron exenciones fiscales en un intento por mantener la economía en movimiento. Luiz de Mello, quien lidera la investigación sobre vivienda en la OCDE, sostiene que se necesita un mercado inmobiliario activo, en un momento en que la reestructuración económica está en marcha.
Pero el mercado descontrolado plantea dos preocupaciones para los responsables de la formulación política. En primer lugar, los precios podrían entrar en el territorio de las burbujas, lo que haría que las economías sean vulnerables a una corrección repentina del mercado que afectaría la riqueza de los hogares.
“No estoy contento con los aumentos en el precio porque las bienes raíces son el indicador más seguro, el indicador principal más convincente de... un desplome”, dice Adam Posen, presidente del Instituto Peterson de Economía Internacional.
En segundo lugar, la propiedad de una vivienda podría volverse aún más inasequible para los jóvenes y los trabajadores esenciales que por los precios ya estaban excluidos de muchas zonas antes de la pandemia, lo que afianzaría las desigualdades entre generaciones y aquellos capaces de recurrir a la ayuda de los padres.
“Cada año que suben los precios de la vivienda, aumenta la disparidad entre los que tienen y los que no tienen, los viejos y los jóvenes”, dice Pomeroy, y agrega que “las matemáticas para la adquisición de una propiedad” empeoraron durante el año pasado, porque los jóvenes sufrieron pérdidas de empleo.
Ambas cuestiones preocupan cada vez más a los responsables de la formulación de políticas. Las subidas de precios están respaldadas por un aumento genuino de la demanda de vivienda, por parte de las personas que trabajan desde casa que están hambrientos de espacio. Pero también hay señales de que la especulación financiera está empezando a impulsar los precios en los mercados inmobiliarios donde la asequibilidad ya es un problema.
“Lo que estamos viendo es que el postor ganador en muchas de estas subastas de casas a veces no es una familia. Es un apartado postal en Delaware, un inversionista que nunca ha visto la casa, quiere la casa amueblada y la va a comprar con fines de inversión para rentarla”, dice Robert Kaplan, presidente de la sucursal de Dallas de la Reserva Federal.
Blackstone, la firma de capital privado que se ha convertido en la gestora de bienes raíces más grande del mundo, dijo que pagaría 6,000 millones de dólares (mdd) para adquirir Home Partners of America, un comprador y operador de propiedades de alquiler unifamiliares.
Kaplan dijo que cree que es hora de que el banco central de EU reconsidere su apoyo al mercado de la vivienda, a través de sus compras mensuales de valores respaldados por hipotecas de agencias por 40,000 mdd, que constituyen una gran parte de su programa de compra de bonos por 120,000 mdd.
A Christine Lagarde, presidenta del Banco Central Europeo (BCE), también se le preguntó sobre el tema durante una audiencia en el Parlamento Europeo la semana pasada. En respuesta, Lagarde dijo que “no hay fuertes señales de una burbuja inmobiliaria impulsada por el crédito en la zona del euro en su conjunto”, pero agregó que hay “vulnerabilidades en las bienes raíces residenciales” en algunos países y algunas ciudades en particular.
Cobrar impuestos a los ricos
Si bien la preocupación de los bancos centrales es la estabilidad financiera, los precios más altos de la vivienda alimentan el debate político sobre el probable impacto de la pandemia en las desigualdades económicas.
En EU, si bien el aumento de los precios ha sido una bendición para muchos propietarios, ha resultado devastador para los posibles compradores e inquilinos de bajos ingresos. “Los hogares que resistieron la crisis sin dificultades financieras se están quedando con la oferta limitada de viviendas a la venta, aumentando los precios y excluyendo aún más a los compradores con menos ingresos”, concluyó un informe del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard en junio. “Al mismo tiempo, millones de hogares que perdieron ingresos durante los confinamientos están atrasados en sus pagos de vivienda y al borde del desalojo o la ejecución hipotecaria”.