왜3년유예?…전문가들“전세계약갱신청구권과충돌우려”

9부능선넘은‘실거주의무’임대차갱신2년과기간엇갈려3년뒤원활한자금조달물음표“매도전까지실거주의무로변경2년·4년으로유예기간바꿔야”

29일 국회 본회의 통과를 남겨두긴했지만분양가상한제적용아파트에대한 ‘실거주 의무 폐지’가 우여곡절끝에3년유예로마무리될것으로 보인다. 시장에선 고금리 상황에서 실수요자 자금조달에숨통이트일수있다는반응이 나온다. 또 전세 매물이 나올 수 있게 되면서 임대차 시장 안정에도 영향을 끼칠 것으로 보인다. 그러나 정부가공언했던 실거주 의무 ‘폐지’가 아닌유예로가닥이잡힌데다계약갱신청구권등 분쟁이일 여지도 남아 있어미봉책에불과하다는지적도나온다.

27일아주경제가부동산전문가들에게 ‘실거주 의무 3년 유예’에 대한 평가를 청취한 결과 다수 전문가들은 최악상황을피했다고입을모았다.

여야가 3년유예합의로가닥을잡고지난주 국토위 소위, 이날 전체회의를무사히통과하긴했지만 합의전까지1년 넘게 표류하면서 정부 발표만 믿고청약한 수분양자들을 불안케 했다. 실거주의무를위반하면1년이하징역또는 1000만원 이하 벌금형에 처해지고,최악에는 LH(한국토지주택공사)에 분양가 수준으로 집을 되팔아야 하기때문이다.

서진형 한국부동산경영학회(경인여대 교수) 회장은 “정부의정책엇박자로인해 정부를 믿고 분양을 받은 사람들은 상당히 큰 혼란에 빠질 수 있었다”면서“큰 혼란을막았다는 점에서긍정적”이라고 말했다.

김효선NH농협은행부동산수석전문위원은 “분양권 전매제한은 사실실거주 의무 폐지없이는 의미가 없는 제도이고, 당장 분양받은 사람들은잔금마련일정에도차질이생기는상황이라선의의피해자를막기위해절충안이필요했다”며 “이번 개정안 통과로 얼어붙었던분양권시장도거래가본격화하면서숨통이트일수있게됐다”고 말했다.

서울 아파트 전셋값이 40주 연속 상승하는 등 전세시장이 요동치는 가운데 ‘실거주 의무 3년 유예’ 적용을 통해입주 예정 물량이 많은 지역을 중심으로 전셋값이 하락할 가능성도 제기된다. 전세를 통해자금 문제를 해결하려는 수분양자들이 물량을 시장에 내놓을 수 있기 때문이다. 송파구 헬리오시티입주가 본격화한 2019년 1분기에 서울 강남권 일대 전셋값이 하락했던 일이 되풀이될 가능성이 크다는 것이다.실제 작년 11월 첫째 주 0.21%에 달한서울 동남권(강남·서초·송파·강동) 아파트 전셋값 상승률은 이달 셋째 주-0.01%로 하락전환됐다.

여경희 부동산R114 수석연구원은“올림픽파크포레온 같은대단지는 전세매물이많아 전세물량 공급과 가격안정에역할을할 것”이라며 “타 지역에서해당 지역으로 이사를 오게 되면서 시장에 나오는 물량도 생기는 만큼 시장에큰영향을미칠것으로 보인다”고 말했다.

다만장기적으로시장혼선은불가피하다는의견도여전하다.실거주의무가완전히 폐지된 것이아닌 데다 전세 계약이2년 단위로이뤄진다는 점을 고려하면3년이후에다시입주문제가불거질여지가있다는것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “3년 유예 조치가 현시점에서 입주자들에게는 긍정적결과지만 결국은‘미봉책’이라는 한계가 있다”며 “특수사유로 실거주가 불가능하거나 자금이부족해 임대를 놔야 한다면 모두 3년안에해결하기어렵기때문”이라고 지적했다.

이어 “결국 현재정부 정책방향대로실거주 의무를 폐지하거나 해당 주택을매도하기전까지실거주 의무를충족하도록 하는 것이더 바람직하다”고 덧붙였다.

3년 유예안이 전세계약갱신청구권(2+2년)과 충돌할 소지가 있다는 우려도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는“집주인이 입주 시점에 임차인과 전세계약을 맺었는데2년 뒤임차인이계약갱신청구권을 사용하려 하면 마찰이생길수있다”며“모호한기간이아니라계약갱신청구권에 맞춰 2년이든 4년이든 확실하게정할 필요가 있다”고 말했다. 김예림 법무법인 심목 대표 변호사도 “임대차보호법에 적용되는 기간과 3년이 맞지않아 임대인으로서는 2년을(임차인에게) 주거나아니면아예3년을주게 되는 상황이 생길 수 있다”며 “또한 향후에임대차 계약을 체결할 때도임차인과임대인사이에갱신여부를두고 분쟁이 불가피할 것으로 보인다”고말했다.