Legittimo rifiutare l’acquisto della casa senza agibilità
Indicare nel preliminare che manca il certificato non vincola il compratore
Non basta scrivere in un contratto preliminare di compravendita immobiliare che « non c’è il certificato di agibilità», per considerare illegittimo il rifiuto del promittente acquirente a stipulare il contratto definitivo.
È questa una delle importanti affermazioni contenute nell’ordinanza della Corte di cassazione n. 9226/ 2020, depositata il 20 maggio scorso, in cui si spiega che una clausola di questo genere non implica necessariamente una rinuncia da parte del promissario acquirente a ottenere dal promittente venditore il documento attestante l’agibilità dell’immobile compromesso in vendita, stante un obbligo generale del venditore a consegnare i documenti relativi « alla proprietà e all’uso della cosa venduta » in base a quanto disposto dall’articolo 1477, comma 3, del Codice civile.
Le motivazioni
Da un lato l’omessa produzione della documentazione relativa all’agibilità, nella valutazione fattane dal giudice di legittimità, costituisce inadempimento di « non scarsa importanza » del venditore, e pertanto tale da legittimare il recesso della controparte e/ o la risoluzione contrattuale ( Cass. 409/ 2012; 21209/ 2019).
Dall’altro il rifiuto a stipulare il contratto definitivo da parte del promissario acquirente viene considerato dai magistrati senza particolari tentennamenti pienamente legittimo.
Documentazione essenziale
Le ragioni sono le stesse che da tempo sottendono ad una consolidata linea di pensiero univocamente espressa dalla giurisprudenza della Corte di legittimità ( Cass. 15969/ 2000; 10820/ 2009), e cioè l’assorbente interesse dell’acquirente allo svolgimento della funzione economico- sociale dell’immobile da acquistare e alla sua fruibilità e commerciabilità.
Dal che si deduce il profilo essenziale della documentazione che ne attesti l’abitabilità ed agibilità ( si vedano Cass. 30950/ 2017; 23265/ 2019).
Segnatamente, e al di là pure della specifica obiezione avanzata dal promittente venditore per cui l’omessa consegna di siffatta documentazione non avrebbe potuto incidere negativamente sulla possibilità di godimento, di fatto, dell’immobile, è stata propria l’omissione in sè a costituire oggetto dell’attenzione e della valutazione negativa da parte del giudice di legittimità.
No al risarcimento
Ciò ha anche implicato il diniego da parte della Cassazione del risarcimento del danno, che era stato invocato dalla parte promittente venditrice a fronte del rifiuto del promissario acquirente di prestare il consenso alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare, dopo che entrambe le parti avevano esercitato il recesso: mancando un rapporto di causa ed effetto tra il fatto posto in essere e il presunto danno patito, e in considerazione della « non scarsa importanza » dell’inadempimento ( considerato « prevalente » ) del promittente venditore.