Affitti con cedolare «automatica»
Almeno 350mila contribuenti interessati ogni anno dai rinnovi
Una mano tesa ai proprietari di case affittate che hanno scelto la cedolare secca e dimenicano di comunicare al fisco la proroga del contratto. Con le norme in vigore fino al 2 dicembre scorso, il mancato invio del modello Rli comportava la revoca della tassa piatta al 21% (10% per i canoni concordati), con l’obbligo di pagare l’imposta di registro, l’Irpef e le sue addizionali.
L’apertura del fisco interessa i 350mila contribuenti che ogni anno affrontano la proroga o il rinnovo del contratto di locazione di abitativa, ma pone diversi problemi di applicazione.
Una chance per gli smemorati della cedolare secca sugli affitti. Vale a dire per quei contribuenti che si dimenticano di comunicare al fisco la proroga della locazione. Una svista che, con le norme in vigore fino al 2 dicembre scorso, implicava la decadenza dal regime della tassa piatta. Con conseguenze a dir poco spiacevoli.
È una scena che si è ripetuta spesso negli ultimi anni: il proprietario è convinto di essere ancora nel regime della cedolare, e invece si vede recapitare un avviso delle Entrate che gli contesta il mancato pagamento dell’imposta di registro sulla proroga (tributo che è per l’appunto sostituito dalla tassa piatta); dopodiché, si accorge di avere anche un altro problema, perché ha pagato la flat tax al posto dell’Irpef e delle sue addizionali – comunale e regionale – mediamente ben più cari dell’aliquota al 21% ( contratti liberi) o al 10% (canoni concordati fino a fine 2017, poi 15% a regime).
Non si può dire con esattezza quanti siano gli interessati, ma ci si muove nell’ordine delle migliaia o decine di migliaia all’anno. In base agli ultimi dati disponibili, i proprietari che hanno scelto la cedolare sono oltre 1,4 milioni (1,1 milioni per contratti a canone libero e 300mila a canone concordato) e si può stimare che ogni anno almeno 350mila di loro siano tenuti ad avvisare il fisco della proroga.
Le statistiche sulle nuove registrazioni, infatti, permettono di ricostruire l’incidenza delle diverse tipologie contrattuali: «4+4», «3+2», transitorio e per studenti (si veda anche il grafico).
D’altra parte, la probabilità di dimenticarsi – per gli operatori non professionali – è tutt’altro che remota. Il contratto prorogato è pur sempre lo stesso contratto, in termini di canone e inquilino, e si dice comunemente che la scelta per la tassa piatta è valida finché non viene revocata.
La salvaguardia
A rimediare alle sviste incolpevoli è intervenuta la norma introdotta con la conversione del decreto fiscale (cioè con la legge 225/2016, che ha inserito il pacchetto semplificazioni nel Dl 193) in vigore dallo scorso 3 dicembre. In pratica, viene ora previsto che la mancata presentazione del modello Rli per comunicare la proroga del contratto «non comporta la revoca dell’opzione» per la cedolare, a patto che il proprietario abbia versato la tassa piatta e abbia indicato i redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi (comma 24 dell’articolo 7-quater inserito nel Dl 193).
Evitata la decadenza, il proprietario dovrà pagare al fisco una multa di 100 euro (ridotti a 50 se si attiva entro i primi 30 giorni dalla scadenza del termine).
Istruzioni per l’uso
La novità è sicuramente favorevole ai contribuenti, ma pone vari problemi di interpretazione.
Prima di tutto, bisogna intendersi su cosa sia la «proroga» menzionata dal decreto fiscale. Ad esempio, in un contratto a canone libero «4+4», ci si riferisce al secondo quadriennio, oppure alla prosecuzione dopo l’ottavo anno per altri quattro anni (rinnovabili ancora di quattro) o a entrambe le formule di “prolungamento”? Nella legge sulle locazioni (la 431/1998) in questi casi si parla di «rinnovo», mentre il termine «proroga» è usato per la prosecuzione biennale del contratto a canone concordato (generalmente con la formula «3+2»). Al contrario, la normativa sull’imposta di registro (il Dpr 131/1986) parla sempre di «proroga».
Ci sono casi in cui il fisco ha contestato il venir meno della cedolare già in seguito alla mancata conferma dopo il primo quadriennio, anche se in dottrina c’è chi sostiene che in questo caso l’op- zione non avrebbe bisogno di conferma. Ad ogni modo, anche questa situazione dovrebbe essere coperta dalla salvaguardia ora prevista dal decreto fiscale.
La seconda questione riguarda ancora il perimetro applicativo. Il decreto fiscale, letteralmente, fa salva solamente l’opzione per la cedolare «esercitata in sede di registrazione del contratto». Ma non sembra ragionevole escludere chi ha optato per la tassa piatta in una delle annualità successive alla registrazione e poi si scorda di comunicare la proroga.
Un altro aspetto delicato riguarda la necessità che il contribuente tenga un comportamento in linea con la volontà di restare nella tassa piatta. Il decreto fiscale richiede il pagamento della cedolare e l’indicazione in dichiarazione dei redditi mentre dimentica l’obbligo di non aggiornare il canone: questione più teorica che pratica in tempi di deflazione, ma resta una formulazione ambigua.
La nuova norma non menziona neppure l’obbligo di inviare la raccomandata all’inquilino. Quindi la permanenza nella tassa piatta è salva senza necessità di spedire alcuna lettera al conduttore.
La decorrenza
L’ultimo aspetto è la decorrenza della norma. Che è nuova e non menziona effetti retroattivi. Eppure, invocando i princìpi dello Statuto del contribuente, ci sono validi argomenti per sostenerne l’applicabilità anche alle dimenticanze avvenute prima del 3 dicembre scorso. Chi avesse contestazioni in corso potrebbe senz’altro tentare di far valere le proprie ragioni.