Nel mandato attenzione a durata, esclusiva e rinnovo automatico

a Più ancora di chi acquista, è il venditore di un immobile a legarsi all’agente e mettere nelle sue mani la conduzione della compravendita. Ed è importante impostare subito il rapporto nei binari corretti per non incorrere in brutte sorprese nel corso del tempo.

Quasi sempre il primo contatto avviene con il tentativo di dare una corretta valutazione all’appartamento da mettere sul mercato. E già questo step fornisce al cliente indicazioni importanti. Meglio lasciar perdere chi propone una valutazione-lampo, con una visita in casa di pochi minuti. Serve al massimo per solleticare il potenziale cliente con un prezzo appetibile e indurlo a concedere l’incarico. Il buon agente è pretenzioso: sa che per formare un prezzo obiettivo deve chiedere subito i documenti che provino la titolarità del bene, verificare eventuali difformità catastali o vecchie ipoteche non pagate, ispezionare con cura lo stato dell’oggetto e degli impianti. Questo, oltre a permettere una valutazione veritiera, dimostra professionalità e precisione, perché è interesse dell’agente risolvere in anticipo eventuali problemi e mettere in vendita un oggetto privo di rischi.

Occorre porre molta attenzione al documento scritto con cui si affida l’incarico. Ormai tutte le Camere di commercio mettono a disposizione una modulistica standard, aggiornata secondo alcuni interventi dell’Antitrust che hanno permesso di eliminare alcune clausole vessatorie. Ma non sono contratti obbligatori e le parti possono modificarli a piacimento. Per quanto riguarda la durata dell’incarico, un tempo ragionevole è compreso fra 3 e 6 mesi. Meglio, poi, eliminare la clausola del “tacito rinnovo”, con cui l’agente conserva l’incarico anche dopo la scadenza prefissata. In presenza di questa voce, ci vuole almeno un preavviso sufficiente, di solito entro 15 e 30 giorni, in cui il venditore possa noti- ficare l’intenzione di interrompere il rapporto alla scadenza.

Il contratto deve specificare chiaramente gli obblighi dell’agente, l'ammontare e la modalità del suo onorario (vedi schede). In linea generale (secondo quanto prescritto dalle linee guida della Camera di Commercio di Milano), i servizi compresi nella provvigione sono: pubblicazione degli annunci su giornali e siti, affissione di locandine, reperibilità telefonica e accompagnamenti degli interessati presso l’abitazione, reperimento dei documenti relativi all’immobile presso uffici comunali e agenzia del Territorio, verifica presso l’amministratore di condominio sull’esistenza di eventuali spese arretrate e di lavori di manutenzione straordinaria deliberati per il futuro.

Uno tra i punti più dibattuti riguarda la scelta di concedere l’incarico in esclusiva, che ovviamente è la preferenza dell’agente, o affidarsi a più intermediari. In teoria, sfruttare più canali sarebbe un vantaggio per il venditore e, se previsto, gli consentirebbe anche di procedere con una vendita tra privati, accollandosi eventualmente solo una penale o un rimborso spese per il lavoro svolto. In realtà coinvolgere più agenti può anche rivelarsi controproducente. Il potenziale acquirente, che trovasse lo stesso immobile venduto da più soggetti, potrebbe iniziare a contattarli uno per uno per vedere chi è disponibile a trattare uno sconto, creando confusione. E in ogni caso, è naturale che un agente lavori con maggior dispendio di energie per quei clienti che lo hanno scelto in via esclusiva. Quando si sceglie l’esclusiva, però, è consigliabile fissare una durata dell’incarico non troppo lunga, magari iniziare con tre mesi, e senza rinnovo automatico. Eventualmente, si può chiedere anche uno sconto sulla provvigione standard, a fronte dell’incarico privilegiato.