地產專題 地價樓價雙冧旺角官地超低水成交
疫情肆虐之下,經濟前景不明朗,發展商買地投資意欲明顯大減。一幅市區蚊型旺角地皮, 4月初僅以8,590萬元批出,每平方呎樓面地價只是約3,512元(見表一),較市場估值下限低逾兩成之餘,更退回2003年「沙士」疫情後剛復賣地時的超低價水平。
地政總署於4月初公布,上海街與新填地街之間的住宅地皮由鵬程亞洲(00936)以8,590萬元投得,該地盤面積2,718平方呎,預計可建樓面24,462平方呎,即是每平方呎樓面地價僅約3,512元,並需劃分為A、B地盤發展。
料實用率不高
資料顯示,今次出售之地盤,中間被一條後巷分隔成A、B兩地塊,分別面向新填地街及上
海街,兩地塊面積1,189及1,529平方呎。
賣地章程顯示,A地盤最多可建樓面10,705平方呎(當中最多8,921平方呎作住宅);B地盤可
建樓面13,756平方呎(當中最多11,464平方呎作住宅)。
業界指設計開則非常困難,發展時亦有一定限制,料實用率不高。
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典指出,旺角新填地街及上海街地盤住宅用地,建築物最低三層指定作非工業(不包括倉庫、酒店及加油站)用途,其餘以上樓層指定作私人住宅用途。
賣地章程內並沒有限制項目最大上蓋面積、層數及高度的條款限制,買方應參考其他相關政府部門,針對以上方面的規條約束。
不過,由於是次地盤面積較小,並再分成兩
A、B兩個地盤,相信對發展會構成限制。
賣地章程內亦提醒到買家,發展項目的實際
建築面積,或未能達到章程內定明的最高可建築面積。
事實上,在此之前,市場對該地皮之估值為
1.2億元至2.9億元;每平方呎樓面地價估計介乎5,000元至12,000元。
由於今次地皮規模細,入標只有五個財團,反應冷淡,更只有信和置業(00083)為大型發展商;其餘中標的鵬程亞洲外,只包括有利集團
(00406)、寶庭重建等。
同時,翻查紀錄,政府於2002年底曾因樓市下瀉而暫停賣地,2003年更爆發「沙士」疫
情,使政府要至2004年初才恢復賣地。
當年6月出售首幅市區地,為九龍城沙浦道
住宅地,即御•豪門現址,由華懋僅以每平方呎
樓面地價2,961元投得。
因此,今次地皮成交價,可謂是倒流至「沙士」後的「疫情價」水平。
是次新填地街地皮,應為16年來市區地價的
新低。
若計及新界區,是次呎價則為2016年8月後
約三年半新低,當時元朗凹頭住宅地,即山水盈
現址,每平方呎樓面地價約2,690元。
發展商擔心後市
萊坊執行董事林浩文指出,地皮以完全低於市場預期的「超低價」成交,反映小型發展商擔
心後市,特別是蚊型地皮發展風險大,邊際利潤低。
疫情肆虐;加上經濟下行、失業率上升、買地條款的複雜性等因素,令發展商卻步及在出價上有大折讓。
不過,林浩文相信是次低成交為個別例子,若之後再有其他大型地皮流標或低成交,則代表大部分發展商對後市擔憂。
由於發展相對困難;加上周圍以樓景為主,
估計總投資額約1.6億至2億元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為,是次成交呎價可謂低得驚人,預計將來落成實用
呎價約10,000元已有利潤。
他補充,是次政府依然將土地批出,或會給予發展商「無底價」的錯覺,將來投地時,有更
多財團會以低價試水溫。
今次投得地皮的鵬程亞洲,是於香港及新加
坡從事買賣建築機械及備件、租賃建築機械及提供建築機械維修及保養服務等業務。
公司執行董事兼副主席郭培能,是剛於去年7月獲委任,而主席曾力則於去年12月辭任執行董事兼主席。
根據資料,郭培能現為深圳錦祥盛投資控股集團主席兼總經理。
日後或受噪音影響
對用家而言,周邊項目雖然以高密度發展,但鄰近繁忙零售街道,估計日後或受噪音影響。
不過,在地點方面,地皮坐落於旺角及油麻地港鐵站之間,交通生活配套非常便利,附近亦有朗豪坊等購物銀座商場,社區配套完善。
參考同區較新型物業近月二手成交,旺角麥花臣匯1A座高層B室,實用面積約432平方呎,採一房設計,單位原叫價800萬元,經議價後減32萬或約4%,最後以768萬元沽出,平均呎價
約17,778元。
據悉,原業主於2015年7月,以約829.2萬元購入上述單位。持貨約五年,現轉手賬面蝕讓
61.2萬元或約7%離場。
表一
項目位置
地皮面積(平方呎)可建樓面(平方呎)估值(元)成交價(元)樓面呎價(元/平方呎)中標財團
⛯龍旺角倜㞄㖑街⿹上嵲街的⛯龍內㖑媮痥11238贩用㖑2,718 24,462 1.2億至2.9億8,590萬3,512
鵬程亞洲
鄰近的SKYPARK頂層單位,實用面積約404平方呎,採一房戶間隔,單位近日以800萬元沽出,平均呎價約19,802元。
另大角咀奧柏• 御峯1座低層A室,實用面積約654平方呎,套三房間隔。該單位由叫價1,200萬元累減82萬元或約7%,日前以1,118萬元獲買家承接,平均呎價約17,095元。
據了解,原業主於2012年4月以約811.3萬元購入,持貨約八年,轉售賬面獲利約306.7萬元,升幅約38%。
差估署樓價指數三連跌
地價跌,樓價當然難以倖免,樓價指數持續
下滑。據差餉物業估價署公布的數據顯示,2月樓價指數新報370.7(見表二),較1月的378.7按月下跌約2.1%,連跌三個月,累跌3.79%。若與去年同期相比,則錄按年升幅約1%。
以各類單位劃分,除面積於1,722方呎以上的E類單位外,A類至D類單位指數錄全數下滑,
跌幅介乎0.5至2.4%,當中以C類單位跌幅最高。
2月A類物業報411.1,按月下跌2.3%;B類物業報353.5,按月跌2%;C類物業報319.3,按月下跌2.4%;D類物業最新報322.8,按月跌0.46%,E類物業最新報305.6,升2.4%。2月租金指數則持平,報186.1。
一手銷售料環比跌五成
市場人士預期,3月樓價指數跌勢將持續,跌幅甚至有機會擴大至2.5%。
更嚴峻的是,新冠肺炎疫情在3月出現全球大流行,本地更增添不少海外回港人士傳入個案,令疫情出現第二波爆發。
加上港府月底實施「限聚令」,窒礙市場氣氛,恐令4月樓價指數持續受壓。
香港置業行政總裁李志成表示,2月樓價指
數主要反映疫情爆發初期,準買家為避疫減少外出睇樓,部分業主減價吸引買家入市,令樓價受壓,並未完全反映疫情影響。
疫情目前仍嚴峻,環球股市波動,港股首季大跌16%,而政府日前推「限聚令」,進一步打
擊市場氣氛,發展商隨即減慢推售全新盤步伐,亦窒礙睇樓活動,在二手業主減價下始錄得成交,相信未來樓價仍有下調空間,預計3月私人住
宅售價指數跌幅有機會進一步擴大。
他認為現時本港經濟活動仍視乎疫情影響,若經濟進一步惡化,建議政府立即制定減辣時間表,以穩定樓市發展,避免樓市「硬着陸」進一
步衝擊市場。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,3月下旬開始疫情較之前嚴峻,港府推出「限聚令」,相信4月上半月將沒有全新一手盤開售,以銷售一手貨尾為主,預料4月一手宗數將下跌至400至500宗,較3月減少50%。
他指出,疫情對經濟影響將逐步浮現,或會出現倒閉及失業潮,建議港府若要救市必要趁早。
香港有逾130萬個私樓單位,而且半數以上
已沒有按揭,如果政府可以適時撤辣,將有助推動二手物業流通量,協助業主套現。