Γιατί το σύστημα των εσόδων δεν επιτρέπει νέες επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα
Η Ελλάδα παραμένει ανταγωνιστική όσον αφορά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ωστόσο οι συνολικές δαπάνες για την αγορά ενός ακινήτου παραμένουν πολύ υψηλότερες από ό,τι η συγκεκριμένη επιβάρυνση. Ο δε φόρος υπεραξίας για τα νομικά πρόσωπα, στην περίπτωση που η επένδυση είναι επιτυχημένη και το ακίνητο μελλοντικά ανατιμηθεί και πουληθεί, ισούται με τον φόρο των επιχειρήσεων (29%), αφού αποτελεί εισόδημα και είναι από τους υψηλότερους στην Ευρώπη.
Την ίδια ώρα, για τα φυσικά πρόσωπα, ο συντελεστής του 15% για τον φόρο υπεραξίας, που αναμένεται να ισχύσει από το 2018 –εκτός εάν δοθεί νέα αναστολή–, θα εφαρμόζεται επί πλασματικών αξιών και θα είναι σε πολλές περιπτώσεις πρακτικά ανεφάρμοστος και άδικος, σημειώνουν στην «Κ» συμβολαιογράφοι.
Η γενικότερη εικόνα είναι ότι συνολικά το ελληνικό φορολογικό σύστημα για τα ακίνητα παραμένει πολύπλοκο και συνεχώς μεταβαλλόμενο, και από μόνο του λειτουργεί αποτρεπτικά για κάθε ενδιαφερόμενο. Το συμπέρασμα προκύπτει αβίαστα από την κωδικοποίηση όσων ζητούνται από μικρούς και μεγάλους Ελληνες και ξένους επενδυτές, που έκανε για λογαριασμό της «Κ» το ελληνικό γραφείο του συμβουλευτικού οίκου ακινήτων NAI Global.
Για παράδειγμα, λίγοι Ελληνες έχουν συνειδητοποιήσει ότι αν θελήσουν να αγοράσουν ένα δεύτερο σπίτι, νεόδμητο, από κατασκευαστή (η πρώτη κατοικία εξαιρείται), θα πρέπει να κα- ταβάλουν ΦΠΑ 24%. Νόμος που θεσπίστηκε το 2005, όταν η «φούσκα» των ακινήτων προσλάμβανε εξωπραγματικές διαστάσεις, και αφορά όλα τα ακίνητα με άδεια μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 που πωλούνται για πρώτη φορά από επαγγελματία. Σε γενικές γραμμές για να αγοράσει κάποιος ιδιώτης ως φυσικό πρόσωπο ένα ακίνητο, πρέπει να πληρώσει 11% επί της αρχικής συμφωνηθείσας τιμής σε φόρους και άλλα έξοδα, για να το αποκτήσει. Αλλά για να το πουλήσει, από τον ερχόμενο Ιανουάριο και μετά, θα φορολογείται και με 15% φόρο υπεραξίας αν είναι φυσικό πρόσωπο. Αν είναι νομικό πρόσωπο, τότε τα καθαρά κέρδη από την πώληση προστίθενται στα συνολικά κέρδη του και φορολογούνται με συντελεστή 29%.
Σε αυτές τις επιβαρύνσεις θα πρέπει να συνυπολογισθούν και εκείνες που θα πληρώνει κατά τη διάρκεια κατοχής του ακινήτου, δηλαδή ο ΕΝΦΙΑ και ο συμπληρωματικός φόρος, που διαφοροποιείται μεταξύ φυσικών και νομικών προσώπων. Η ίδια η διαδικασία επένδυσης σε ακίνητα στην Ελλάδα περιλαμβάνει τρία στάδια που όλα έχουν πρόσθετα κόστη: • Η επιλογή του ακινήτου που είναι συνήθως το δυσκολότερο στάδιο και συνοδεύεται από δαπάνες για συμβούλους και μεσίτες. • Η διαδικασία του ελέγχου κατά τη διάρκεια του οποίου μπορεί να προκύψουν προβλήματα που να καθυστερήσουν ή και να αυξήσουν το κόστος μιας ενδεχόμενης επένδυσης. • Η υπογραφή του συμβολαίου και η μεταγραφή του στο Κτηματολόγιο ή το υποθηκοφυλα- κείο ή τη μεταβίβαση μετοχών σε περίπτωση εταιρειών.
Τέλος, υπάρχει και το κόστος χρηματοδότησης της αγοράς είτε αυτό αφορά το επιτόκιο δανείου είτε το εισόδημα από τόκους εάν περιλαμβάνει και ίδια κεφάλαια.
Δεν είναι έτσι περίεργο που οι μεγαλύτεροι και πρακτικά οι μόνοι επενδυτές την τρέχουσα χρονική συγκυρία στην Ελλάδα είναι τα θεσμικά σχήματα των Ανωνύμων Εταιρειών Επένδυσης σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Μόνο το πρώτο τρίμηνο του 2017 πραγματοποίησαν αγοραπωλησίες ύψους περίπου 30 εκατ. ευρώ. Το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ ωστόσο έχει υποστεί και αυτό πλήγμα, καθώς επήλθαν αλλαγές το καλοκαίρι του 2016, με τον συντελεστή φορολόγησης του ενεργητικού τους να αυξάνεται από 0,105% σε 0,75% και τον συντελεστή συμπληρωματικού φόρου του ΕΝΦΙΑ να αυξάνεται από 0,25% σε 0,55%.
Ο κλάδος της ακίνητης περιουσίας που συγκεντρώνει το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον στην Ελλάδα επί του παρόντος είναι ο ξενοδοχειακός, με τις επενδύσεις το 2016 να υπερβαίνουν τα 300 εκατ. ευρώ ενώ για το πρώτο τρίμηνο του 2017 οι αγοραπωλησίες ξενοδοχειακών ακινήτων ξεπέρασαν τα 35 εκατ. Παρά την ανοδική πορεία όμως του τουρισμού τα τελευταία χρόνια, οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις επλήγησαν από την κατάργηση της απαλλαγής από συμπληρωματικό φόρο ΕΝΦΙΑ για ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα ή ακίνητα που χρησιμοποιούνται για την άσκηση επαγγελματικής δραστηριότητας και πλέον φορολογούνται με συντελεστή 0,1%.