Warum sich der Umstieg lohnt
Die Zinsen für Immobilienkredite sind so niedrig wie nie. Wer eine laufende Finanzierung jetzt umschuldet, kann deshalb kräftig sparen. Dabei gilt: Auf das Wie kommt es an.
Der Kündigungsschutz für Mieter in Deutschland ist gut, keine Frage. Danach darf der Vermieter seinen vertragstreuen, die Miete regelmäßig zahlenden Mietern nur kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“hat, beispielsweise wenn er die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen benötigt (Eigenbedarf). In letzter Zeit mehren sich aber Urteile, die den Kündigungsschutz einschränken oder unterlaufen. Problematisch sind vor allem Fälle, in denen die Mietwohnung nach der Kündigung gar nicht mehr als Wohnung genutzt werden soll – wenn die Ehefrau des Vermieters eine Anwaltskanzlei in der Wohnung eröffnen will, wenn die Kirche zugunsten der Diakonie kündigt, damit die dort Büros einrichten kann, oder wenn kurzfristig ein Au-pairMädchen in die Wohnung zieht. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist das zwar kein Eigenbedarf, aber ein „berechtigtes Interesse“. Für den Mieter ist es egal – er muss ausziehen.
Jetzt hat das Bundesverfassungsgericht akzeptiert, dass einer alleinerziehende Mutter aus Berlin wegen Eigenbedarfs gekündigt wird. Der Vermieter, ein Chefarzt aus Hannover, will sich in der Wohnung alle zwei Wochen mit seiner 15-jährigen Tochter treffen. Die hat keine Lust mehr, zweimal im Monat nach Hannover zu reisen. Für mich ist das kein Eigenbedarf. Der Arzt will gar nicht in Berlin wohnen, er benötigt die Räume nicht als Wohnung, sondern als gelegentlichen Treffpunkt.
Wenn die Rechtsprechung nicht in der Lage ist, hier oder in vergleichbaren Fällen für Kündigungsschutz zu sorgen, muss der Gesetzgeber eingreifen und nachbessern.
Franz-Georg Rips Der Autor ist Präsident des deutschen Mieterbundes. Rosige Zeiten für Häuslebauer und Eigenheimkäufer: Die Zinsen für Immobilienkredite sind historisch günstig und daran wird sich vorerst wohl auch nichts ändern. Gerade erst hat die Europäischen Zentralbank (EZB) den Leitzins auf ein neues Rekordtief gesenkt.
Die Frage, wie lange die Niedrigzins-Phase anhalten wird, können selbst Finanzexperten nicht eindeutig beantworten. Fest steht aber: Über Jahre hinweg wird der Leitzins nicht auf dem aktuellen Niveau bleiben. Und sobald er steigt, klettern auch die Zinsen für Immobiliendarlehen. Hausund Wohnungsbesitzer, die ihre Immobilie zu einem guten Teil über langlaufende Kredite finanziert haben, sollten daher jetzt über eine Umschuldung nachdenken. Denn wer gut rechnet, kann mit einer neuen Finanzierung kräftig Zinsen sparen.
„Besonders profitieren im Moment alle, die bis spätestens 1. April 2003 einen Immobilienkredit abgeschlossen und eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart haben“, sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Der Grund: Sind seit der Auszahlung des Kredits zehn Jahre vergangen, gilt auch für Immobiliendarle- (bü) Überwachung Die Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus darf den Flurbereich vor ihrer Wohnungstür nicht mit einem elektronischen Türspion überwachen. Die heimliche Überwachung des Hausflurs mittels Videotechnik verletze das Persönlichkeitsrecht der übrigen Mieter und von Besuchern, so das Amtsgericht München. Im konkreten Fall war einer Vermieterin ein elektronischer Türspion, der tagsüber LiveBilder ohne Aufzeichnung an einen Monitor übermittelte hen die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten. Ist das Darlehen gekündigt, spielt die ursprünglich festgelegte Zinsbindung keine Rolle mehr und es darf neu verhandelt oder der Kreditgeber gewechselt werden – ganz ohne Entschädigungszahlung an die Bank. „Dann sind für die verbleibende Restlaufzeit statt der etwa sechs Prozent von 1999 die aktuellen Durchschnittszinsen von 2,5 Prozent drin“, erläutert Schwarz. Davon kann etwa das Haus saniert werden.
Allerdings sollten Kreditnehmer vor einer Kündigung ihrer Finanzierung immer das Auszahlungsdatum der jüngsten Darlehenstranche beachten. „Bei einem Hausbau wird die Gesamtsumme oft scheibchenweise bereitgestellt“, erklärt Schwarz. Erst wenn die Bank die letzte Teilsumme überwiesen hat, laufen die zehn Jahre, die der Darlehensnehmer einhalten muss, bevor er in den Genuss der gesetzlichen Kündigungsfrist kommt. Ganz wichtig auch: „Die Kündigungsfrist von sechs Monaten ist in diesen zehn Jahren nicht enthalten, sie kommt obendrauf“, mahnt Schwarz. Wer also beispielsweise am 1. Juni 2003 die letzte Darlehenstranche bekommen hat, muss auf eine Umschuldung ohne Zusatzkosten noch bis zum 1. Dezember 2013 warten.
„Es gibt unterschiedliche Berechnungsmethoden“
Hartmut Schwarz Verbraucherzentrale Bremen und nachts Bilder per Bewegungsmelder im „Automatikmodus“aufzeichnete, bei einer Wohnungsbegehung aufgefallen. Sie forderte die Mieterin auf, den Türspion samt Kamera wieder auszubauen – ohne Erfolg. Die Mieterin gab an, Angst vor den Nachbarn zu haben, mit denen sie sich seit Jahren im Streit befinde. Dieses Grundrecht umfasse auch die Freiheit von unerwünschter Kontrolle oder Überwachung durch Dritte, besonders im privaten Bereich. (AmG München, 413 C 26749/13)
Nicht so günstig ist eine Umschuldung für Inhaber von Immobilienkrediten, die ihre Finanzierung lange nach 2003 abgeschlossen haben. Doch auch sie können sich die aktuell niedrigen Zinsen für die weitere Laufzeit sichern. „Wer sein Darlehen vor Ablauf von zehn Jahren ablösen möchte, braucht die Zustimmung der Bank“, erläutert Experte Schwarz. Und die verlangt dafür Geld. Schließlich muss sie die zurückgezahlte Darlehenssumme zu einem niedrigeren Zinssatz wieder ausreichen. Diesen Zinsschaden lässt sich das Kreditinstitut natürlich bezahlen – in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob die finanzierende Bank für die Vorfälligkeitsentschädigung lediglich ihren tatsächlichen Zinsausfall berechnet oder aus der Umschuldung zusätzlich Profit schlagen will. „Es gibt unterschiedliche Berechnungsmethoden, die für den Kreditnehmer mehr oder weniger transparent sind“, erklärt Verbraucherschützer Schwarz. Als Anhaltspunkt für eine faire Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung könnten Darlehensnehmer die Umlaufrendite von Hypothekenpfandbriefen nehmen. Diese gibt Auskunft darüber, zu welchem Zins die Bank die Summe wieder anlegen kann. Grundsätzlich gilt: Der neue Zins sollte mindestens zwischen 0,5 und einem Prozentpunkt unter dem alten liegen.
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