Das kommt auf Eigentümer alter Häuser zu

Wer ein älteres Haus kauft oder erbt, ist verpflichtet, Heizung und Wärmedämmung auf den aktuellen Stand zu bringen. Es gibt aber Ausnahmen. Ein Überblick über die aktuelle Gesetzeslage.

Nicht zuletzt der Klimawandel und die Lieferengpässe bei Gas und Erdöl machen deutlich: Ressourcenschonendes Verhalten ist gefragt. Nachbesserungsbedarf sieht der Gesetzgeber unter anderem bei energetisch oft ungünstigen Altbauten. Darum gilt beim Eigentümerwechsel eines alten Gebäudes seit 2020 eine Sanierungspflicht – für Käufer und Erben gleichermaßen.

„Sobald ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, tritt die sogenannte Nachrüstpflicht in Kraft“, erklärt Gisela Kienzle, Architektin in Landshut und Beraterin für die Verbraucherzentrale Bayern. Eigentümer hätten dann zwei Jahre Zeit, Heizkessel sowie die Dämmung bestimmter Rohre und der obersten Geschossdecke auszutauschen beziehungsweise nachzubessern. Denn nur diese drei Punkte sind laut dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtend.

Ausgetauscht werden müssten aber nur Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, also vor 1991 eingebaut wurden, sagt Kienzle. Es gelte auch nur für Kessel, die nicht auf Brennwerttechnik oder Niedertemperaturheizung ausgerichtet seien. „Die meisten Kessel werden aber ohnehin keine 30 (bü) Starkregen Sind einem Hauseigentümer infolge eines Starkregens Schäden im Keller entstanden, so prüft die Elementarschaden-Versicherung (im Rahmen der Wohngebäudeversicherung), ob tatsächlich ein Überschwemmungsschaden vorliegt. Das Wasser muss sich in erheblichem Umfang zumindest auf einen Teil des Grundstücks sowie außerhalb auf der Freifläche ansammeln. Kann der Kläger nicht belegen, dass das Wasser durch solche „Überschwemmungen“in den Keller des Hauses eingedrungen ist, so reicht auch der Vermerk „Zusatzversicherung Starkregen“in der Police nicht.

Jahre betrieben“, sagt Christian Handwerk, Referent für energetisches Bauen und Bauphysik bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf.

Falls eine Austauschpflicht besteht, könnten aktuell Kosten von 10.000 bis 12.000 Euro für den Einbau eines neuen Brennwertgeräts entstehen, schätzt Corinna Kodim, Energieexpertin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. „Der Austausch (Brandenburgisches OLG, 11 U 213/20)

Hunde Auch in einer kleinen Ein-Zimmer-Wohnung darf ein Mieter einen Hund halten. Er hat gegenüber dem Vermieter einen „Anspruch auf Zustimmung“. Das gelte auch für einen Boxer-Rüden. Zwar sei die Haltung eines solch großen Hundes nicht ideal mit Blick auf die artgerechte Haltung. Allerdings sei mietrechtlich nur von Bedeutung, ob die Wohnungsgröße ausreicht. Das bejahte das Amtsgericht Köln. Für die Erlaubnis sei die artgerechte Haltung unerheblich. (AmG Köln, 210 C 208/20) ist aber eher ein Segen für die Besitzer, weil die Investition sich in der Regel schon nach drei Jahren amortisiert hat.“

Außerdem müssen freiliegende Verteilungsleitungen, also für Warm- und Trinkwasser, in unbeheizten Räumen gedämmt werden. Das betreffe den Keller, sagt Handwerk. „Die Kosten sind gering, für Ein- bis Zweifamilienhäuser könnten Besitzer sich sogar Sets im Baumarkt oder im Internet kaufen.“Auch diese Maßnahme rentiere sich schnell, sei daher im Interesse der Eigentümer. Die oberste Geschossdecke ist die Decke vom obersten beheizten Raum zum Dachboden. Sie muss einen bestimmten Wärmedämmwert erreichen. Dafür reichen in der Regel vier Zentimeter Dämmung aus. Wer zur Nachrüstung verpflichtet ist, muss wesentlich dicker dämmen – ungefähr 14 Zentimeter. Möglich sei auch, statt der Geschossdecke das Dach zu dämmen. „Die meisten Häuser erfüllen die vorgeschriebenen Werte schon“, sagt Kodim. Es lohne sich aber häufig trotzdem, die Dämmung nachzubessern. Die Kosten lägen – je nach Größe und Material der Geschossdecke – bei maximal 2000 bis 3000 Euro, so Kodim.

Wer Sanierungen gemäß GEG vornehmen lässt, müsse sich diese von einem Sachverständigen für Wärmeschutz abnehmen lassen, sagt Christian Handwerk. Die Bestätigung müsse zehn Jahre lang aufbewahrt und bei Verlangen der zuständigen Behörde vorgelegt werden. Weitere direkte Pflichten für Neu-Eigentümerinnen und -Eigentümer ergeben sich aus dem Gesetz zwar nicht. Aber Kienzle weist darauf hin, dass sie auch bei einer freiwilligen Modernisierung Regeln beachten müssen. Wer beispielsweise die Fassade oder Fenster erneuern wolle, könne dies in kleinem Rahmen – zehn Prozent der betroffenen Fläche – ohne Vorgaben tun. „Darüber hinaus greifen dann gesetzliche Vorschriften“, sagt Kienzle.

Unter Umständen können Eigentümer Maßnahmen fördern lassen, sei es mit Zuschüssen oder mit zinsgünstigen Krediten. Es gebe mehrere Angebote auf Bundes-, Landesund regionaler Ebene, sagt Kienzle. „Manche Förderungen können Hausbesitzer kombinieren, andere schließen sich gegenseitig aus.“Wolfgang Szubin, Bauberater des Verbands Wohneigentum in Bonn, verweist auf die KfW für die energetische Sanierung und auf das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) für die Förderung von erneuerbaren Energien. „Die Anträge auf Förderung müssen immer vor Beginn der Baumaßnahme gestellt werden“, erinnert Szubin.

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FOTO: DPA Es gibt einiges zu tun: Alte Heizkessel sowie die Dämmung bestimmter Rohre und der obersten Geschossdecke auszutauschen oder nachzubessern, ist künftig Pflicht. Allerdings müssen die Heizkessel mindestens 30 Jahre alt sein.