UNE GAINE D’EXTRACTION INADAPTÉE À L’ACTIVITÉ PRÉVUE AU BAIL COMMERCIAL
Tout bailleur de locaux commerciaux est tenu vis-à-vis du preneur à une obligation de délivrance matérielle et juridique des locaux mis à bail. Cette obligation, qui s’impose pendant toute la durée du contrat de bail, implique notamment que le bailleur veille à ce que les locaux loués soient conformes à l’activité prévue dans le bail jusqu’au terme du contrat. Le non-respect de cette obligation entraîne régulièrement des contentieux entre bailleurs et preneurs comme le prouve l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles du 4 avril dernier2. Dans cette affaire, les locaux objet du bail commercial et l’immeuble dans lequel le fonds de commerce était exploité étaient affectés de nombreux désordres ayant donné lieu à la réalisation de travaux de réhabilitation par l’un des deux bailleurs.
À l’occasion de ces travaux, la gaine d’extraction d’air du preneur avait été remplacée par une nouvelle, plus petite et insuffisante pour assurer la ventilation réglementaire d’une cuisine de restaurant. Cette gaine était toutefois suffisante pour l’activité réellement exercée par le preneur à la date du contentieux, à savoir une activité de pizzeria.
Les juges saisis font une application stricte du principe et condamnent le bailleur pour manquement à son obligation de délivrance en affirmant que « le bailleur est tenu d’assurer au preneur la possibilité de jouir des locaux conformément à leur destination contractuelle et il importe peu, comme l’ont justement retenu les premiers juges, que la société (…) ait en fait exploité une activité de restauration rapide pour laquelle la gaine actuelle serait suffisante et que sa nouvelle activité de pizzeria puisse également être exercée dans les mêmes conditions ». Le bailleur s’est donc vu infliger le paiement au preneur (i) d’une indemnité de réduction de loyer au motif que le remplacement de la gaine a eu pour effet de rendre les locaux loués impropres à leur destination contractuelle et (ii) une indemnité destinée à compenser la fermeture du restaurant pendant les travaux devant être réalisés pour remplacer la gaine d’extraction litigieuse.