Сезон закрытых дверей
Собственники квартир, не впускающие к себе во время ремонта дома, нарушают законы
Для кого-то с началом лета наступает сезон отпусков, а для квартирных товариществ – «сезон закрытых дверей». Дело в том, что летом в многоквартирных домах начинаются внешние и внутренние ремонтные работы, часто связанные с заменой коммуникаций внутри квартир или ремонтом балконов. При этом практически все товарищества сталкиваются с противодействием одного или нескольких собственников, которые не впускают работников фирмы-подрядчика внутрь своей квартиры для осуществления ремонта или другим образом препятствуют работам.
Такие люди полагают, что имеют полное право на своей территории делать что заблагорассудится. Однако закон защищает в этом вопросе товарищества и предусматривает санкции для упрямых квартирособственников.
Обязанности квартирособственника
Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает в статье 31 обязанности собственника квартиры, в том числе давать возможность другим лицам использовать предмет индивидуальной собственности (квартиры), если это необходимо для содержания в порядке предмета долевой собственности. Также собственник квартиры обязан обеспечить, чтобы члены его семьи, временные жильцы и лица, пользующиеся квартирной собственностью, выполняли эту обязанность.
Указанное положение как раз и обязывает собственника квартиры дать возможность товариществу (или подрядчику по договору) обслуживать или ремонтировать долевую собственность, находящуюся внутри квартиры. К долевой собственности относятся технические коммуникации дома: водопроводы, трубы канализации, трубы и стояки теплоснабжения, включая радиаторы и змеевики.
Таким образом, если общее собрание квартирного товарищества приняло решение о соответствующем ремонте, то каждый собственник квартиры обязан дать товариществу возможность пользоваться квартирой для осуществления работ.
Доступ – это возможность
Фраза в эстонском оригинальном тексте закона «võimaldama eriomandi eset kasutada, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks’ переводится дословно как «возможность использовать индивидуальную собственность (квартиру), если это необходимо для содержания в порядке долевой собственности».
Применяемое в обиходе русскоговорящих людей выражение «доступ в квартиру», во-первых, не отражает точный перевод статьи закона, а во-вторых, дает лазейку для искажения смысла требования сужением его до значения «впустить в квартиру».
Именно так пытаются трактовать требование закона квартирособственники, которые некогда без проекта закрыли коммуникации в своей квартире различными коробами, панелями, плиткой, мебелью и т. п. Они пускают товарищество в квартиру, но не обеспечивают реальную возможность производства ремонтов. Понятно, что без удаления коробов подобраться к коммуникациям и заменить их невозможно.
Часто, если возникает такая ситуация, стороны начинают спорить о том, кто же должен удалять препятствия на пути к коммуникациям? Товарищество утверждает, что это обязанность собственника, квартирособственник же заявляет, что он обеспечил доступ, а инструментов для разборки у него нет и вообще товарищество должно само разобрать самострой, а потом восстановить все, как было, за счет общего ремонтного фонда.
Как же быть? Надо договариваться. Собственник квартиры не вправе требовать восстановления самостроя или возмещения вреда за разборку коробов. На эту проблему обращал внимание Государственный суд в деле № 3–2–1–116–11. Суд пришел к выводу, что требование собственника восстановить прежнее состояние своей квартиры, в которой в нарушение проекта был самовольно закрыт свободный доступ к стоякам и трубопроводам технических систем, является неоправданным, так как это препятствует общему использованию и обслуживанию предмета долевой собственности.
Если общее собрание КТ не решило, что работы по подготовке к ремонту будут финансироваться из общего ремонтного фонда, то член товарищества должен сам оплачивать работы по разборке коробов и препятствий, заказав их у стороннего подрядчика или у товарищества.
Правовое регулирование
Содержание технических систем дома в порядке является одной из обязанностей квартирного товарищества, и она вытекает из закона. Эта обязанность охватывает как необходимые расходы по замене аварийного технического оборудования, так и полезные расходы по реновации систем, решения о которых принимаются большинством голосов на общем собрании и являются обязательными для исполнения всеми членами товарищества.
Если есть решение, то член товарищества не вправе препятствовать работам по замене технических систем, проходящих в квартире. Если собственник квартиры препятствует работам, то товарищество вправе обратиться в суд с требованием принудительного исполнения обязательства, о есть обеспечения возможности пользоваться квартирой для осуществления работ, и возмещения вреда, который мог быть причинён противоправным поведением собственника.
Альтернативное требование – принудить квартирособственника восстановить положение технических сетей в квартире в соответствии с проектом. Наконец, товарищество вправе требовать принудительного отчуждения квартиры на торгах, чтобы исключить незаконопослушного квартирособственника из членов КТ.
Собственники квартир должны иметь в виду, что судебная практика защищает в таких спорах квартирное товарищество. В 2010 году суд взыскал с члена КТ «Кивила 38» в пользу товарищества 16 800 крон (1074 евро) в возмещение вреда, которое товарищество было вынуждено оплатить подрядчику за простой изза препятствий ремонтным работам по замене отопительных коммуникаций. В 2011 году суд обязал члена КТ «Мыйзавахе 7» дать возможность товариществу пользоваться квартирой для осуществления работ по замене систем отопления и возместить вред.
Также суды неоднократно обязывали квартирособственников восстанавливать в квартирах срезанные радиаторы (например, в КТ «Олеви 36») и даже вентиляционные шахты (например, в КТ «Лембиту 8»).
Балкон как яблоко раздора
Несмотря на то, что вход на балкон или лоджию возможен только из кон- кретной квартиры, эти конструкции считаются долевой собственностью дома, так как составляют часть внешней конструкции здания.
Любые застройки на балконе влекут за собой изменения конструкций и внешнего вида здания, поэтому ремонты и перестройки балконов и лоджий могут осуществляется только по решению общего собрания товарищества. Также нужно получить разрешение или согласие местного самоуправления. Между тем 90% застеклений с рамами балконов или лоджий в домах были сделаны много лет назад самовольно, без решения большинства собственников и без проекта.
Когда сегодня некоторые собственники возмущаются, что квартирное товарищество утверждает на общем собрании новый проект фасада с безрамным застеклением балконов или лоджий и обязывает их ликвидировать «самострой с рамами» на балконах, они должны подумать, чем можно возражать против КТ? Есть ли у них проект своего застекления, смогут ли они легализовать самострой задним числом?
Следует учитывать, что политика Таллинна в этом вопросе – разрешать только безрамное застекление. Получается, что препятствовать работам на балконе будет себе дороже, поскольку можно дождаться штрафа и предписания от городского департамента ликвидировать самовольную застройку.