Hypotéky zdražují měsíčně o tisíce

Banky rychle zvedají úroky u úvěrů na bydlení, tlačí je k tomu vyšší ceny zdrojů

Je to pár týdnů, co centrální banka prudce zvýšila úrokové sazby. Netrvalo dlouho a většina bank na tento krok zareagovala a zdražila hypotéky. Během října zvedli své sazby hlavní hráči na trhu, a to zhruba o půl procentního bodu.

To není všechno, brzy přijde další zvýšení sazeb. Ekonomové se shodují, že do konce roku se mohou úrokové sazby u hypoték vyšplhat ke čtyřem procentům.

„Se zvýšením úrokových sazeb hypoték bude pravděpodobně spojeno také určité ochlazení hypotečního trhu, který od začátku pandemie zaznamenával rekordní výsledky,“říká šéf Hypoteční banky Jiří Feix. Vyšší sazby navíc utlumí zájem o předčasné refinancování stávajících úvěrů, který se významně podílel na rekordních objemech.

Skupina ČSOB, kam patří i Hypoteční banka, zvedla sazby během října dokonce ve dvou krocích. V zásadě platí, že sazby stouply rychleji u kratších fixací na méně než pět let. Například u České spořitelny jsou nyní pro nové klienty nejvýhodnější fixace na osm nebo deset let. Stojí 3,14 procenta. U jednoleté fixace banka uvádí 3,84 procenta.

„Cena zdrojů setrvale roste a úrokové sazby půjdou nahoru. Ve výhodě budou klienti, kteří si zvolili delší fixace. Nemusí se obávat dalšího zvyšování sazeb,“říká šéf pro oblast bydlení České spořitelny Filip Belant. Banka od začátku roku poskytla hypotéky za více než sto miliard. Nové sazby se týkají jen klientů, kteří si jdou pro nový úvěr, a těch, kteří si budou sjednávat nové fixace. Pro představu, zvýšení úrokové sazby z 2,5 procenta na 3,5 procenta znamená u průměrné hypotéky 3,3 milionu korun na 25 let nárůst měsíční splátky bezmála o dvě tisícovky.

„Pokud se situace na trzích zásadně nezmění, je možné, že sazby hypotečních úvěrů budou ke konci roku mezi 3,79 a 4,29 procenta u hypotéky na 80 procent hodnoty nemovitosti a přes 4,29 procenta u úvěru na 90 procent. Zatím vše nasvědčuje tomu, že v příštím roce mohou sazby úvěrů růst o další tři až čtyři desetiny procentního bodu,“říká regionální ředitel společnosti 4fin Tomáš Trauške.

Sazby u hypoték prudce rostou, banky navíc naskočily na zelenou vlnu. Stále větší počet ústavů chce při vyřizování hypoték zohledňovat, do jaké míry splňuje kupovaná nemovitost parametry udržitelnosti. Žadatelům s méně hospodárnými projekty se tak může zhoršit cesta k pořízení nemovitosti.

Jak ukázal nedávný průzkum poradenské společnosti KPMG, progresivnější jsou v této oblasti velké banky se zahraničními matkami. Tři čtvrtiny z nich zavedly nebo plánují zavést výhodnější úrokové sazby pro zelené úvěry. Čtvrtina velkých bankovních domů dokonce zpřísní podmínky projektům nešetrným k životnímu prostředí.

„Pokud klient například shání financování pasivního domu vytápěného tepelným čerpadlem se solárními panely na střeše, může očekávat výhodnější podmínky úvěru spíše u bank, které jsou součástí nadnárodních bankovních skupin. Ryze české malé banky jsou ve zvýhodnění zelených projektů zatím opatrnější,“říká Martin Křivánek, který v KPMG vede tým ESG.

Banky tvrdí, že zvýhodněním zelených domů chtějí motivovat klienty k udržitelnějšímu bydlení. „Máme v nabídce speciální úvěr, který umožňuje klientům za zvýhodněných podmínek financovat pořízení technologií, jako jsou fotovoltaické panely, bateriové systémy, tepelná čerpadla. A také třeba technologie na udržitelné hospodaření s vodou, jako jsou čističky nebo nádrže na dešťovou vodu,“uvádí mluvčí Komerční banky Pavel Zúbek.

Jeden štítek vládne všem

„Klientům pochopitelně říkáme, jak se modelová investice do udržitelných technologií chová – je na začátku dražší, ale při započtení budoucích úspor se návratnost pohybuje typicky mezi pěti a deseti lety,“tvrdí Zúbek. Banka chce brzy představit i speciální hypotéku, která bude obdobný princip nabízet na úrovni koupě celé nemovitosti – s výhodnější sazbou.

Ve skupině ČSOB, kam patří i Hypoteční banka, mají úvěr Zelená hypotéka. „Je pro klienty, kteří předloží průkaz energetické náročnosti budovy ve třídě A nebo B, a to nejpozději v okamžiku prvního čerpání úvěru. Jako odměnu za ekologický přístup ke světu kolem klient získá výhodnější úrokovou sazbu o 0,2 procentního bodu proti vyhlašovaným sazbám a další finanční benefity,“popisuje mluvčí ČSOB Patrik Madle.

V České spořitelně zatím energetickou účinnost nezohledňují. „V průběhu příštího roku pravděpodobně nabídneme zelenou hypotéku, jejíž úročení bude energetickou úspornost zohledňovat. Nyní ladíme detaily a podmínky tohoto produktu,“říká mluvčí spořitelny Filip Hrubý. Část bank, které MF DNES oslovila, o zelené hypotéce neuvažuje, do výpočtu zahrnují jen standardní parametry. Hypotéku může zlevnit například pojištění schopnosti splácet.

Podle Křivánka z KPMG budou banky nově vyžadovat nefinanční informace, třeba projektovou dokumentaci, certifikace budov a informace o energetické hospodárnosti. „Klíčovou roli sehrají energetické štítky, které udávají, kolik megawatthodin elektrické energie potřebuje budova k vytápění, ohřevu vody nebo osvětlení,“vysvětluje.

Energetický štítek dnes musí ze zákona vystavovat majitelé nemovitostí před prodejem či pronájmem. Dokládat jej musí také developeři u novostaveb. Majitelé bytů a domů určených k rekonstrukci si podle Křivánka budou muset na cestě k nižším úrokům nechat vypracovat projekt, podle něhož se vypočítá budoucí spotřeba. Některé velké banky, které jsou aktivní v oblasti zelených financí, už začaly energetické štítky sbírat, a to od všech žadatelů o hypotéky. „Očekávám, že v první fázi poslouží jako zdroj dodatečných informací, které pomohou bance lépe formulovat strategii rozvoje zeleného financování. Štítky sbírají také kvůli evropské regulaci, která bude od velkých bank příští rok vyžadovat rozdělení hypotečního portfolia podle energetických štítků,“říká Křivánek z KPMG.

Další zhoršení dostupnosti

Ať tak či tak, cesta lidí k vlastnímu bydlení se se zdražováním hypoték i nemovitostí zhoršuje. „Na realitním trhu je doslova vyprodáno. Nedivil bych se, pokud by došlo k mírnému ochlazení trhu. Zároveň platí, že v Česku má vlastnické bydlení dlouhodobou tradici a Češi rádi vlastní nemovitosti. Vysoká poptávka i díky tomu nadále přetrvává a ceny nemovitostí to žene ještě výše,“uvádí obchodní ředitel Modré pyramidy Hanuš Thein.

Skokové navýšení sazeb postupně odrazuje klienty od pořízení nemovitosti pro děti nebo jako řešení důchodu. „Pro klienty, kteří potřebují řešit bydlení pro sebe, je situace sice nepříjemná, ale od koupě je neodradí. Zdražení dopadá nejvíce na nižší a střední třídu, která bude muset sáhnout hlouběji do kapsy, výhody pro ně totiž žádné nejsou,“říká regionální ředitel společnosti 4fin Tomáš Trauške.

Objem nových hypoték podle něj napřesrok poklesne o 15 až 25 procent. Na ceny nemovitostí to však nebude mít výraznější vliv.

„Otázkou bude, jaké budou mít banky plány pro příští rok, jak moc opadne zájem o hypotéky a jak moc situace zneschopní klienty dostat úvěr. Pokud by neopadal zájem a banky plnily plány, situace bude stabilní, pokud ale výrazně klesne trend uzavíraných úvěrů, banky budou muset povolit podmínky pro získání hypotéky,“domnívá se hypoteční specialista Filip Křivánek z hyponamiru.cz.

Podle něj přestanou dávat smysl předčasná refinancování a část klientů kvůli ceně nedosáhne na potřebný úvěr.

Navýšení sazeb odrazuje klienty od pořízení nemovitosti pro děti nebo jako řešení důchodu.