Úvěry nezlevní tak, aby oživily růst cen bytů
Čeká nemovitostní trh další období růstu? Nenasvědčují tomu data z úvěrového ani stavebního trhu, píše ve svém komentáři Martin Lobotka.
Rok levnějších bytů končí, hlásí jeden z deníků. „Lepší časy se už nikdy nevrátí, kupujte teď!“přidává se další. „Bude se zdražovat,“nechce se nechat zastínit jiný. Šéf velkého developera předpovídá růst o deset procent v příštím roce, investor do nemovitostí (nepřekvapivě) vyhlíží růst na dvojnásobek v nebližších deseti letech… Důvody mají být v zásadě dva: pokles úrokových sazeb ČNB a údajně nedostatečná výstavba. Ponechme stranou, že všechna tato prohlášení pocházejí od strany nabídky, a podívejme se na ně blíž.
Sazby ČNB v roce 2024 určitě klesnou, o tom není sporu. Tyto (krátké) sazby však (přímo) neurčují cenu, za kterou se financují ti, kteří (a těch je většina) ke koupi nemovitosti potřebují hypoteční úvěr. Cena hypotečních úvěrů s fixní sazbou (což je většina uzavíraných hypotečních úvěrů) se odvíjí od sazeb delších, od sazeb takzvaných úrokových swapů.
Tam ale již k výraznému poklesu došlo: pětiletý (ale i desetiletý) swap se nyní nachází na úrovni kolem 3,5 %. Z pohledu hypotečního trhu se snížení sazeb ČNB v roce 2024 již odehrálo: úrokové swapy již v sobě očekávané výrazné snížení krátkých sazeb v roce 2024 (o celkem 3,5 procentního bodu) mají obsažené. Myslet si, že hypotéky zlevní proto, že ČNB sníží sazby třeba i o půl procenta třeba v únoru, proto není příliš rozumné…
Co to znamená? Při historicky typické přirážce hypotečních úvěrů ve výši 1,2 až 1,5 procentního bodu nad sazby pětiletých swapů to znamená, že neklesnou-li sazby úrokových swapů ještě dál, tedy nezačne-li trh čekat ještě rychlejší snížení sazeb ČNB než na 3,5 % koncem letošního roku, jež čeká nyní, roční sazby hypoték zůstanou na úrovni 4,7–5 %.
Tyto úrovně při průměrné ceně 115 tisíc korun za metr čtvereční v Praze však znamenají, že koupě bytu o rozloze 70 metrů čtverečních financovaná úvěrem s hodnotou LTV 80 % představuje měsíční splátku více než 33 tisíc korun.
Ačkoliv ČNB navzdory svým tvrzením, že byty jsou výrazně nadhodnocené, minulý rok zrušila nejdřív limit DSTI (poměr dluhové služby žadatele k jeho ročnímu čistému příjmu) a posléze i limit DTI (poměr celkového zadlužení žadatele k příjmu), budou-li banky rozumné a nepřekročí limit DSTI na úrovni 40 %, bude to znamenat, že na pětiprocentních hypotečních sazbách je potřeba čistého disponibilního příjmu žadatele ve výši 82 tisíc. Při dvojici žadatelů by tak na stávajících cenách měl každý z nich mít mzdu alespoň 53 tisíc korun – a mimo jiného neplánovat děti. Mediánová mzda v Praze je přitom jen zhruba 45 tisíc korun. Ne, ceny bytů jsou i na pětiprocentních hypotékách vzhledem k příjmům příliš vysoké.
VYŠŠÍ DELŠÍ SAZBY
Trend je navíc spíše k vyšším sazbám swapů, a tudíž vyšším sazbám hypotečních úvěrů. Pro letošek totiž trh počítá s výrazným poklesem sazeb ČNB až na 3,5 %, čemuž ale bankovní rada ČNB oponuje svým očekáváním, že „trajektorie úrokových sazeb bude v nadcházejících čtvrtletích výše oproti základnímu scénáři stávající prognózy“, a tedy i oproti tržnímu očekávání. Nedojde-li k takovému poklesu, delší úrokové sazby (a tudíž i sazby hypotečních úvěrů) budou vyšší.
Zadruhé, i když strana nabídky bude tvrdit, že dokud nezastavíme celou Dolnooharskou tabuli desetipatrovými budovami, nestaví se dost, není tomu tak. V evropském srovnání jsme se co do počtu započatých i dokončených bytů v roce 2022 dle analýzy poradenské společnosti Deloitte nacházeli zhruba ve středu pole.
A ani hrozbám developerů, že než aby zlevnili, raději přestanou stavět, data Českého statistického úřadu příliš váhy nedodávají. V Praze byla v prvních jedenácti měsících roku 2023 zahájena stavba 3608 bytů v nových bytových domech, což bylo o dvě stovky více, než činí dlouhodobý průměr počtu zahájených bytů v prvních jedenácti měsících let 2006 až 2022.
Počet dokončených pražských bytů je také nad historickým průměrem. A počet stavebních povolení je již pět let stejný, právě skončený rok 2023 nevyjímaje. I v příštích dvou letech se tak bude stavět solidním tempem.
A mimochodem, ani zájem o bydlení v Praze v poměru k novým bytům nijak dramaticky neroste. V pěti letech 2010 až 2014, kdy ceny v hlavním městě stagnovaly, byl čistý přírůstek obyvatel v Praze zhruba 42 tisíc lidí, přičemž se dokončilo 22 tisíc bytů (1,9 nového obyvatele Prahy na dokončený byt). V letech 2017–2021, kdy ceny vzrostly o 70 %, byl čistý přírůstek 70 tisíc lidí, dokončilo se skoro 30 tisíc bytů (2,3 nově příchozího na byt).
Podtrženo, sečteno, ani sazby, ani nedostatečná výstavba žádný růst cen nemovitostí v dohledné době nezpůsobí. Samozřejmě, budou-li sazby hypoték zase na úrovni dvou až tří procent, matematika to bude jiná. Ale tomu věří snad jenom nejzadluženější z developerů.
Ani sazby, ani nedostatečná výstavba žádný růst cen nemovitostí v dohledné době nezpůsobí.