农地入市审批试点释放了什么信号

近日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》。决定授予北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八省市可以自行审批（试点期限1年）永久基本农田以外的农用地转为建设用地。而在此前，按照《中华人民共和国土地管理法》，永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，仍需要国务院批准。

那么，上述八省市试点政策的推出，释放了怎样的信号呢？笔者认为，有利于进一步加快并全面推开农地入市步伐，有利于进一步“激活”基建及房地产行业发展，从而亦有助于宏观经济的回暖。

值得一提的是，上述决定发布后的三个交易日，房地产板块表现就整体强于大盘。甚至有累积涨幅超20%的上市房企发布公告，特别说明本企业持有农用土地的情况。

实际上，农地入市利好房企甚至利好整体宏观经济的预判，早在该政策谋划之初就有共识。早在2017年，北京、上海、武汉、成都等 13 市就成为全国首批农村集体土地入市的试点城市。只不过，彼时的试点不仅审批面积小，而且仅允许将农村集体建设用地上面加盖持有型物业，如企业员工宿舍、仓库、长租公寓等，而不能转为商品房开发用地，故对房企吸引力不大。况且，由于对农村集体土地的所有权定位模糊，也让多数房企犹豫徘徊。

有鉴于此，2019年8月26日全国人大常委会修订土地管理法，从法律上取消了农村集体建设用地不能直接进入市场流转的限制。此法律障碍的扫清，多达4200万亩的农村集体建设用地何时进入市场就只是早晚的问题。此次八省市审批权试点，距修法仅仅半年，其进度远超预期。

无论此番动作是否与疫情有关，但可以肯定的是，审批权的下放，势必加速集体建设用地流转。而更多农地入市，不仅利好房地产，亦有助于宏观经济的回暖。

为对抗新冠肺炎疫情对经济的冲击，中央和地方亦不遗余力动作频频。3月4日，中共中央政治局常务委员会召开会议强调，要选好投资项目，加强用地、用能、资金等政策配套，加快推进国家规划已明确的重大工程和基础设施建设。要加大公共卫生服务、应急物资保障领域投入，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。与此同时，各省份公布的重点项目，投资总额高达40万亿元之巨。虽然“新基建”并不等同于传统大基建，但在5G、大数据等“新”面孔之外，亦不乏机场、桥梁、港口等“老”面孔。且无论“新”与“老”，基建项目皆需要大量建设用地作为载体。

值得一提的是，此次放权的八个试点省市，基本都是经济发达的省份和直辖市。这些地区农业比重低，非农产业需要的土地较多。此次下放审批权，也算是水到渠成、因势利导。

数据显示，我国农村人口约有5.6亿。农地入市，还有“一石二鸟”之效。因为土地既可以为经济建设提供载体，亦可凝固过多的流动性（货币），使之变成可增值的财富。经济学家早就发现，中国的货币增速虽远高于GDP增速，却未发生明显通胀和货币贬值。其秘诀就在于提供了大量的资本化产品，如房产、股票、基金、保险。正是因为数以万亿计的货币之“水”被这些“面粉”吞掉，进而转化为百姓的资本化财富，才没有出现流动性过剩的问题。

中国经济要保持适度增长，既要有较高增速的货币供应，也要有足够的可资本化的资源或产品——土地及地上建筑就是比较理想的对应物。

毋庸讳言，农地入市之策虽酝酿已久但迟迟未能施行，是有诸多顾虑——既有18亿亩红线的担忧，也有保障农民权益的谨慎。土地政策改革，自古以来牵一发而动全身，决策层不可能不小心。

对此，上述决定也明确提及，国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。

当然，农地入市的速度和力度到底如何，大家都没有现成的答案，还需要观察八省市1年试点的最终“成果”。不过，不管答案怎样，这手“牌”迟早要全面打出去，只是需要选择最佳时机而已。