Wohin mit dem billigen Geld?
Immobilieninvestments stehen seit Jahren hoch im Kurs. Während Privatanleger vor allem Wohnungen kaufen, schauen Investoren auf ganze Stadtquartiere.
FFür internationale Investoren sind Immobilien seit Jahren eine beliebte Anlagemöglichkeit. Beflügelt durch das billige Geld haben große und kleine Anleger viele Möglichkeiten genützt, ihre Mittel in vermeintlich sichere Immobilien zu stecken – ein Grund, warum etwa Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren eine solche Preisrallye durchgemacht haben.
Auf der institutionellen Seite geht es einige Etagen höher um andere Volumina. Deutschland, Österreich und die Schweiz sind und bleiben auch nach der Pandemie attraktive Immobilienmärkte, die sich vor allem durch Stabilität auszeichnen. „Sie haben aber auch nationale Eigenheiten“, sagt Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich & CEE, anlässlich des ersten länderübergreifenden Market Outlook des Unternehmens.
Nach vielen Monaten im Homeoffice-Modus gibt es in der Branche zahlreiche Diskussionen über Büroflächen, deren Notwendigkeit, aber auch deren Zweck, stellen die Experten im CBRE-Report fest. Tatsache ist, dass die Leerstandsraten bei Büros in der DACH-Region – vor allem in den zentralen Lagen – sehr gering sind. Auch die Nachfrage in den Stadtzentren wie Wien, Berlin, München oder Zürich nach modernen, flexiblen Flächen ist nach wie vor hoch und kann aufgrund eines zu geringen Angebots nicht bedient werden. Vor allem die öffentliche Hand, aber auch Banken und Finanzdienstleister, Industrie und Unternehmen aus den Bereichen Telekommunikation, Medien und Technologie sind demnach auf der Suche nach neuen, großen Büroflächen und haben die Suche trotz Pandemie nicht gestoppt.
Während die Nachfrage nach modernen Flächen in Wien hoch ist, ist der Büromarkt nach wie vor von einer geringen Neuflächenproduktion und einem niedrigen Leerstand geprägt. Generalsanierungen der veralteten Flächen – Wien hat überdurchschnittlich viele davon – werden aus diesem Grund immer relevanter. „Seit 2020 beobachten wir auch vermehrte Evaluierungen und Optimierungen von bestehenden Büroflächen. Einige Mieter haben ihre Flächen zurückgegeben oder untervermietet, andere befinden sich noch im Entscheidungsprozess“, analysiert Ridder.
Keine Assetklasse boomt zurzeit so wie Logistik und Industrie. „Einerseits ist diese Situation durch den Konjunkturaufschwung in der Industrie getrieben, andererseits natürlich durch den stark wachsenden Onlinehandel, der durch die Pandemie noch weiter zugenommen hat“, sagt Alexander von Erdély, Managing Director CBRE Deutschland, der auf einen Nachfrageüberhang seitens der Investoren in Deutschland verweist.
Auch in Österreich ist der Bereich Logistik die einzige Assetklasse, in der 2020 das Transaktionsvolumen des Vorjahrs übertroffen wurde. In allen drei deutschsprachigen Ländern ist die Nachfrage nach Logistikflächen hoch, der Leerstand niedrig, die Renditen fallend. In Österreich und in der Schweiz ist im Gegensatz zu Deutschland der institutionelle Logistikmarkt noch in der Entwicklungsphase, beide Märkte sind von einer hohen Eigennutzerquote geprägt. Allerdings drängen – in der Schweiz seit rund fünf, in Österreich seit zwei Jahren – sowohl Immobilienentwickler als auch institutionelle, internationale Investoren in den Markt, wodurch mittelfristig ein Strukturwandel am Logistikmarkt zu erwarten ist.
Mit den großen gesellschaftlichen Veränderungen ändert sich auch das Einkaufsverhalten, was wiederum direkte Auswirkungen auf die Retail-Märkte hat. Auch wenn die E-Commerce-Durchdringung in den deutschsprachigen Ländern noch geringer ist als in anderen globalen Märkten, so war und ist der stationäre Nicht-Lebensmittelhandel auch in Deutschland, Österreich und der Schweiz in den vergangenen Monaten mit vielen Herausforderungen konfrontiert. Die Pandemie hat hier eine Entwicklung verstärkt und beschleunigt, die bereits weit vor Corona bekannt war. Aber Handel gehört zum urbanen Bild und Leben. Während die Mieten in den Top-Einkaufslagen in Deutschland (minus 19 Prozent) und Österreich (minus sieben Prozent) nachgaben, sind diese in der Schweiz auf Vorkrisenniveau geblieben.
Investoren sind in Deutschland noch zurückhaltend, allerdings ist davon auszugehen, dass innerstädtische Top-Lagen sowie Shoppingcenter aufgrund der sich normalisierenden Situation schon bald wieder in den Fokus der Investoren rücken werden. In Österreich bewegen sich die Renditen für innerstädtische Retailobjekte und Einkaufszentren derzeit auf einem stabilen Niveau und es ist laut Report nicht mit einem weiteren Ansteigen zu rechnen. Bei den innerstädtischen Lagen geht man sogar von einem leichten Nachgeben der Renditen bis zum Jahresende aus.
Gemischt genutzte Quartiere werden mehr und mehr Teil des urbanen Lebens und erobern die Städte. Entsprechend steigt das Interesse bei den Investoren. Während in Deutschland gemischt genutzte Quartiere bereits als eigene Assetklasse gelten, ist die Entwicklung in Österreich und der Schweiz noch nicht so weit vorangeschritten. „Solche Quartiere bieten Chancen für die Umnutzung von innerstädtischen Immobilien wie Einkaufszentren oder Hotels und für die Weiterentwicklung und Belebung von großen Städten und deren zentralen Orten“, erklärt Erdély.
In Österreich gibt es einige Entwicklungen in Richtung neuer Stadtviertel und -quartiere. Ein prominentes Beispiel ist die „Smart City Graz“, ein energieeffizientes, ressourcenschonendes und emissionsarmes Quartier, in dem alle Bereiche des Lebens wie Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Nahversorgung möglich sind. „Wir stellen fest, dass Investoren sehr interessiert auf dieses neue Viertel blicken, das in Österreich richtungsweisend ist und viele Kriterien – vor allem nachhaltige – für die Zukunft erfüllt“, betont Ridder.
Die Experten gehen davon aus, dass sich in der gesamten DACH-Region im urbanen Raum Quartiere vermehrt etablieren werden und – so sie die nachhaltigen ESG-Kriterien erfüllen – für Investoren als eigenständige Assetklasse von Bedeutung sein werden. ESG – Environmental Social Governance, ist nicht nur bei der Entwicklung von Quartieren und Investments das wichtigste Kriterium, sondern das zentrale Thema der Gesellschaft und der Anleger. ESG hält zunehmend Einzug in die Strategien der institutionellen Investoren, aber auch der Privatanleger, allerdings ist der deutschsprachige Raum noch nicht auf dem Niveau wie etwa Großbritannien, die skandinavischen Länder, die Niederlande oder Frankreich.
Ridder: „Was wir in Deutschland zurzeit beobachten, wird demnächst auch in Österreich erwartet: verstärkte Nachfrage in nachhaltige Immobilien, die den ESG-Kriterien entsprechen. Die Zahl der Anfragen hat sich in den vergangenen Monaten in Österreich vervielfacht.“
„Keine Klasse boomt so wie Logistik und Industrie.“
Alexander von Erdély
CBRE Deutschland „Es gibt verstärkte Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien.“
Andreas Ridder
CBRE Österreich