„Lage, Lage, Lage“: Was darauf Einfluss haben kann

Toplagen in Wien. Sie verändern sich zwar selten, manchmal aber doch.

Echte Toplagen sind grundsätzlich schwer zu erschüttern. So haben die Tuchlauben schon im 13. Jahrhundert zu den Einserlagen der Stadt gehört, und daran hat sich bis heute wenig geändert.

Und auch die Bezirke eins, zwei bis neun, 13, 18 und 19 gehören zu den absoluten Klassikern. Hin und wieder einmal mag sich dort eine Mikrolage besonders hervortun oder in eine Art Dornröschenschlaf fallen – grundsätzlich gelten Immobilien in diesen Lagen aber als Wertanlage, mit der man wenig bis gar nichts falsch machen kann. Manchmal passieren aber auch an den ersten Adressen der Stadt Dinge, die zumindest für Verunsicherung sorgen.

Dazu gehört aktuell das Urteil des Obersten Gerichtshofs zum Thema Lagezuschläge. Es hat im Vorjahr in den Bezirken zwei bis neun für deutliche Veränderungen auf der Karte der erlaubten Lagezuschläge gesorgt – und potenzielle Investoren in diesen Gegenden massiv verunsichert, wie Elisabeth Rohr, Inhaberin von Rohr Real Estate und Mitglied im Vorstand des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft, berichtet. „Die Lagezuschlagsempfehlungen der Stadt Wien sehen einen Lagezuschlag nur mehr im ersten Bezirk überall vor, in den Bezirken zwei bis neun nur grob bis zur Mitte, was Investoren massiv verunsichert.“Denn was die Mieter durchaus freut, ist für Eigentümer naturgemäß wenig attraktiv, zumal die Mieten in den Altbauwohnungen der Gründerzeitviertel ohnehin in Wien durch den Richtwertmietzins deutlich unter jenen anderer Landeshauptstädte liegen und lediglich durch entsprechende Lagezuschläge ein für Vermieter attraktives Niveau haben. „Unsere Branche hält das auf jeden Fall für einen Fehler“, betont Rohr, „und wir sind der Meinung, dass dies durch die Neuberechnung des Richtwertmietzinses repariert werden muss“, so die Maklerin.

Wobei die Richtwertmiete nicht der einzige politische Faktor ist, der in Wien Einfluss auf die Preise in den besten Lagen hat. Auch das grundsätzliche Bestreben der Stadtregierung, Gettobildungen in Wien zu verhindern, sorgt in den Luxuslagen der Stadt für eine Situation, die international eine Ausnahme ist. „Das ist gerade für internationale Käufer etwas Besonderes, dass es in Wien keine wirkliche Konzentration an ausschließlichen Luxuslagen gibt“, weiß Karin Bosch, Leiterin des Bereichs Exklusivimmobilien bei S Real, „weshalb die Preise hier auch nie so explodiert sind wie in anderen Großstädten.“Denn selbst im Ersten finden sich – wenn auch wenige – Gemeindebauten in Toplagen, während anderswo in den Hauptstädten der Welt ganze Viertel nur aus aneinandergereihten Luxusbauten bestehen.

Im Gegenzug gibt es dafür in Wien auch keine Grätzel, in denen sich nur soziale Wohnbauten befinden. Was wiederum zu dem Faktor führt, den so viele internationale Wahlwiener als größten Pluspunkt gleich nach der imperialen Pracht anführen: dem Gefühl der Sicherheit überall in der Stadt.

Neben den großen politischen Entscheidungen und Zusammenhängen sind es aber auch einzelne Projekte, die hin und wieder dazu führen, dass ehemalige Luxuslagen wachgeküsst oder überhaupt erst entdeckt werden. Dazu gehört derzeit beispielweise die Gegend rund um die alte Postzentrale beim Schwedenplatz, wo neue Luxuswohnungen und ein Hotel entstehen. Das tut nicht nur den konkreten Gebäuden, sondern der ganzen Gegend gut, die in den vergangenen Jahren eher zu den weniger attraktiven Lagen im Ersten zählte. „So etwas wertet natürlich die ganze Gegend auf“, weiß Mar-