Top-7-Büromärkte: Leerstände auf historischen Tiefs
Neuflächenproduktion hält mit Nachfrage nicht Schritt – Höchste Durchschnittsmiete in Berlin
München – 2,41 Millionen Quadratmeter: So viele neue Büroflächen werden voraussichtlich 2018 und 2019 in den deutschen Top-7-Städten in Betrieb genommen werden, zumindest laut Berechnungen von German Property Partners (GPP). Die meisten neuen Büros werden in Berlin fertiggestellt (623.500 m²), gefolgt von München (500.000 m²) und Hamburg (344.000 m²).
Die Flächennachfrage ist allerdings weiterhin riesig: Allein im dritten Quartal 2018 wurden 1,04 Millionen Quadratmeter neu angemietet, in den ersten drei Quartalen waren es 2,76 Mio. m². Das ist zwar ein Rückgang um fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr, den die Experten von GPP aber ausschließlich auf die „Produktknappheit“zurückführen.
Damit einher geht ein weiterer Rückgang der Leerstandsraten, die vielerorts schon auf historischen Tiefstständen sind. In Berlin liegt die Leerstandsquote bei nur noch 1,9 Prozent, in München bei 2,0 Prozent, in Stuttgart, Köln und Hamburg zwischen 2,5 und 3,5 Prozent. Nur Düsseldorf (7,8 Prozent) und Frankfurt (7,2 Prozent) liegen noch signifikant höher, in Frankfurt ging es zuletzt aber auch gleich um 1,9 Prozentpunkte nach unten.
Alle Top-7-Städte gesamt betrachtet, stehen laut GPP 3,1 Millionen Quadratmeter leer, was einer durchschnittlichen Rate von 3,4 Prozent entspricht – auch dies ein neues Rekordtief.
Und die Mietpreise steigen, es gab hier Zuwächse an fast allen Standorten, mit Ausnahme von Stuttgart. Dort gab die Spitzenmiete um zwei Prozent nach, während die Durchschnittsmiete stagnierte.
Höchste Mieten in Frankfurt
Die höchste Spitzenmiete erzielte erneut Frankfurt mit 42 Euro/m²/Monat, bei der Durchschnittsmiete liegt hingegen Berlin mit 20,70 Euro an erster Stelle, nach einem Anstieg um 14 Prozent. Auch die Spitzenmiete legte in der deutschen Hauptstadt stark zu, nämlich um zehn Pro- zent auf 32 Euro je Quadratmeter und Monat.
Die beiden größten Einzelposten beim deutschen Büroflächenumsatz der ersten drei Quartale waren zwei Eigennutzer-Projekte, die also zwei Konzerne für sich selbst errichten. Nummer eins waren die 50.000 m² des neuen Stuttgarter Bürokomplexes des Automobilzulieferers Bosch, an zweiter Stelle liegt die neue Konzernzentrale der Beiersdorf AG (samt angeschlossenem Forschungszentrum) in Hamburg-Eimsbüttel, für die im Frühjahr Baustart war. Die Fertigstellung des 230-Millionen-Projekts ist für 2021 geplant.
Von den insgesamt 251 neuen Bürogebäuden, die 2018 und 2019 in Betrieb genommen werden, sind 68 Prozent der Flächen bereits vorvermietet. Sehr aktiv waren dabei zuletzt wieder die Anbieter von Coworking- bzw. Business-Centern. Ihr Anteil am Top-7-Büroflächenumsatz stieg mit 207.000 m² (2017: 113.000) auf 7,5 Prozent und erreichte damit am Ende des dritten Quartals bereits fast das gesamte Volumen des Vorjahres. Allerdings stellte GPP dabei zuletzt eine Verlagerung von den Zentren hin zu periphereren Lagen fest – was wohl auch an der schon erwähnten „Produktknappheit“liegt.
Berlin und München gehören in Sachen „Flexible Workspaces“jedenfalls auch europaweit zu den Top-5-Standorten, analysierte C&W kürzlich. Das Unternehmen hat 2017 in Berlin, München, Frankfurt und Hamburg rund 65.000 Quadratmeter an FlexibleWorkspaces-Flächen vermittelt (u. a. an WeWork, Regus und Rent24) und sieht in Deutschland vor allem in Top-7-Städten, aber auch wirtschaftsstarken Regionalzentren noch großes Potenzial.
In den vier genannten Städten habe sich der Flächenumsatz mit diesen Konzepten von 2016 auf 2017 verfünffacht, von 1,4 auf zuletzt sechs Prozent. In Berlin und Frankfurt werde bereits rund ein Prozent des Büro-Gesamtbestands von flexible Konzepten belegt, in München sind es 0,9 Prozent, in Hamburg 0,6 Prozent. (red)
Germany’s medium-sized cities are up and coming. That comes as no surprise to Ralf Kind, CFO of Demire AG. “The A cities’ main problem is that there is very little real estate available.”
Demire stands for “Deutsche Mittelstand Real Estate” (German medium-sized real es-tate); it follows that Kind’s company invests primarily in German B cities. At present they have 87 portfolio properties in 67 German cities like Kassel and Leipzig. The latter in particular has a great deal of potential, says Kind: “Leipzig could eventually even become an A city.” That would mean catching up with Germany’s so-called top 7 cities: Berlin, Munich, Hamburg, Frankfurt/Main, Düsseldorf, Cologne, Stuttgart. Location consultants bulwiengesa, who devised this classification, ascribe considerable importance to the real estate market in these seven cities, as they are generally the focus of international investors. However, some B cities, like Leipzig, but also Hanover, Nuremberg and Bonn, are not far behind the seven. Many of them will be presenting themselves to an international audience at Expo Real.
And Ralf Kind points out that there is a frequently expressed preconception that there is much lower liquidity in B or C cities. Of the total investment in Germany, in other words between 50 and 60 billion euros every year, in recent years around half has always gone into B and C cities, i.e. between 25 and 30 billion a year.
“Germany is a very polycentric economy,” Kind says. In many medium-sized cities you will find a range from large industrial concerns all the way through to world market leaders, he explains.
Demire AG builds office buildings to order for these companies, “in other words not speculatively.” (red)