El sector inmobiliario se vio afectado negativamente durante 2016 en Bahía
El año que se fue marcó el fin del cepo cambiario, un verdadero lastre para la compraventa de viviendas, pese a lo cual, la cantidad registrada en las escribanías de la ciudad se redujo en un 5% con respecto a 2015.
En el año que se fue, la normalización del mercado cambiario trajo grandes expectativas de reactivación para la actividad inmobiliaria bahiense, las que no se vieron reflejadas en el número de operaciones de compraventa de viviendas concertadas en nuestra ciudad, aunque los agentes locales esperan que en este 2017 llegue el tan esperado -como demorado- repunte.
Así, en un 2016 de fuerte retracción de la actividad económica, las cantidades escrituradas de inmuebles en la ciudad cayeron en todo el año pasado frente a 2015 a razón del 5 por ciento, de acuerdo con datos cedidos en Nueva. forma exclusiva a La por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
Si bien 2016 fue considerado “un año de transición”, los profesionales del sector (intermediarios y escribanos) esperaban que la gradual normalización de la economía -léase, el abandono del cepo cambiario y la unificación del dólar- serían motivo más que suficiente para revivir a un mercado históricamente muy afectado por los avatares de la cambiante economía argentina.
Así, los 3.221 actos de compraventa formalizados en las escribanías de la ciudad son 180 menos con respecto a los del año anterior (cayeron 5,29% en doce meses), al tiempo que el promedio mensual de escrituras cerró en 268 transacciones, todavía lejos de las 289 registradas en el trienio 2013-2015 y aún más distantes de las 330 del año 2012.
En cambio, al calor de la inflación, que cerró el año pasado en un 37,4% en Bahía Blanca, de acuerdo con datos del Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca-Argentina (CREEBBA), los montos totales escriturados se incrementaron un 47,29 por ciento, patrimonio del aumento en el valor medio de los propiedades registradas localmente, que superó con creces a la merma del 5,29% en las cantidades.
De hecho, el monto medio de cada valor anotado en las escrituras fue de 409.857,73 pesos a lo largo del año pasado, un 55,52% más elevado con respecto a todo 2015.
Si se suman las cantidades escrituradas en todas las ciu- dades del sudoeste bonaerense, las que forman parte de la delegación local del Colegio de Escribanos, con 7.147 inmuebles registrados, la merma se estira hasta el 9 por ciento, con montos totales un 30% más elevados. Esto obedecería a la incidencia “bajista” de los precios de las viviendas en la zona, habitualmente más bajos que en la ciudad.
La situación no es muy diferente en el resto de la Provincia de Buenos Aires, pese a que es mejor que en el sudoeste y en Bahía Blanca. Así, con 103.628 actos, la cantidad de viviendas escrituradas se mantuvo prácticamente inalterada frente a 2015.
“La caída de las escrituras en la Delegación de Bahía Blanca va a contramano de la tendencia que se exhibe en toda la Provincia, donde, a pesar de que se escrituró la misma cantidad de inmuebles que en 2015, los montos aumentaron un 58 por ciento”, expresó el presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Notario Leopoldo Bernard.
A nivel país, el sector también exhibió una retracción generalizada, aunque mostró un desempeño relativo superior con respecto al resto de las actividades económicas: de acuerdo con la consultora porteña Orlando Ferreres & Asociados, las Actividades Inmobiliarias, Empresariales y de Alquiler se cayeron 1,1% entre diciembre de 2016 e igual mes del año anterior, frente a una retracción general del 2,8% en el Indice General de Actividad (IGA) de Ferreres, una de las del PBI.
Palabra de agente
Las inmobiliarias bahienses estaban esperanzadas en que la vuelta de la moneda de referencia para la compraventa de viviendas, el dólar, pusiera punto final a tantos años de desempeño volátil, corolario de los problemas de acceso al mercado cambiario, producto de las regulaciones impuestas por la administración kirchnerista el 28 de octubre de 2011 y profundizadas con el correr de los días.
Por aquel entonces, la idea era frenar de una vez la sangría de divisas que sufría la economía argentina, la que, paradójicamente, no pudo ser eliminada tampoco este año aún sin restricciones para comprar divisas: datos del Banco Central resaltan que la Formación de Activos Externos del Sector Privado (es de-
cir, la compra de dólares billete, divisas y otros activos externos con destino al atesoramiento) totalizó 9.500 millones de dólares.
“La verdad es que teníamos mejores expectativas para el año que se fue en materia de ventas. Finalizamos con una clara tendencia a la baja”, se sinceró el operador Lucas Bochile, de Bochile Inmobiliaria.
El presidente del Colegio de Martilleros de la ciudad y, desde abril de 2016, de la Provincia, Carlos Esteban, coincidió en que el levantamiento del cepo no arrojó los resultados esperados para la actividad local.
“Los primeros seis meses del año pasado el parate fue muy fuerte. Pero sobre el último bimestre del año, hubo un repunte, apuntalado, en parte, por los créditos hipotecarios del Banco Nación", explicó.
Para el experimentado profesional, dicho repunte de finales de 2016 se extenderá para lo que resta del corriente, ya que la oferta crediticia mejorará en cuanto a plazos y tasas para el financiamiento, de la mano de una inflación que aspira a moderarse mes a mes.
Los créditos del Nación ofrecen una tasa del 14%, tienen por destino la adquisición de vivienda y la cuota ajusta por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) a partir del tercer año.
“Son ideales para aquellas personas con una reserva previa de dinero, como por ejemplo, la mitad del valor de una propiedad”, aclaró Esteban.
Lanzados en su momento por el extitular del Nación, Carlos Melconián, su reemplazante al frente de la institución fundada en 1891, Javier González Fraga, redobló la apuesta y promueve por estos días una nueva línea a 20 años, con tasa del 18%, pero con destino a la construcción de inmuebles.
Más: fuentes del sector inmobiliario bahiense confirmaron incluso el estudio por parte del economista de una nueva línea a 50 años, lo que abarataría sensiblemente el valor de la cuota, acercándola, definitivamente, al valor de mercado de un alquiler en la actualidad.
"Si la medida se concreta este año, seguramente el despegue de la actividad será muy fuerte", adelantó Esteban.
¿Y el blanqueo?
El régimen de Sinceramiento Fiscal (Ley 27.260) rindió sus frutos.
Los más de 100.000 millones de dólares blanqueados en bienes muebles e inmuebles en todo el país son una prueba de ello, mientras que en la ciudad, los más de 384 millones de pesos que ingresaron en concepto de impuesto especial -tenía que pagarse por única vez como requisito para ingresar los bienes al sistema- , confirman que también fue exitoso en Bahía Blanca.
Una de las “patas” del blanqueo que mejores expectativas generó entre los profesionales locales de los bienes raíces fue la posibilidad de que los titulares de dinero en efectivo, una vez ingresado al sistema, se decidieran por el mercado inmobiliario como destino de esos fondos.
De hecho, si de cifras se trata, en una nota con el matutino especializado en Economía y Finanzas "El Cronista", el especialista porteño en inversiones inmobiliarias Mario Gómez estimó que entre un 10 a un 15% del total blanqueado iría al real estate.
Pero de acuerdo con los intermediarios, por ahora, el Sinceramiento tampoco cosechó los resultados esperados.
“Hay que tener en cuenta que enero y febrero son muy tranquilos. Estamos recibiendo consultas, pero por ahora, hay poco de concreto. Yo igual creo que este va a ser el año del despegue, porque la inversión en propiedades sigue siendo una excelente alternativa”, aclaró Bochile.
Aunque no todas son pálidas.
Al disponer la normativa de que los inmuebles blanqueados debían ser tasados únicamente por martilleros públicos matriculados, se generó una intensa actividad en las inmobiliarias locales que ayudó a paliar, al menos una parte, del panorama adverso.
“Nuestros colegiados de Bahía Blanca y de toda la Provincia hicieron muchas tasaciones no sólo urbanas, sino también en zonas rurales. Eso significó un caudal interesante de trabajo para los martilleros más jóvenes”, explicó Esteban.
Aporte local
En el período comprendido entre 2013 y 2015, la intermediación inmobiliaria aportó más de 330 millones de pesos, explicado en su mayor parte por el negocio de las administraciones, que incluye el manejo de alquileres por parte de los operadores del sector.
Según uno de los últimos informes del CREEBBA, del total de operaciones de compraventa registradas en el trienio 2013 a 2015, el 46 por ciento corresponde a operaciones cuyos montos no exceden los 100 mil pesos, un 47 por ciento se explica por transacciones inmobiliarias cuyos valores se encuentran entre los 100 mil y los 500 mil pesos y el 7 por ciento se refiere a operatorias por más de 500 mil pesos.