Oficinas 2021: el año de la nueva normalidad
Los espacios corporativos buscan su lugar en el mercado sin perder la magia de ser un sitio clave para lograr el engagement de los empleados con la empresa
El 2020 quedará en la historia económica mundial como uno de los años más negros. Pérdidas por doquier, despidos y una gran cantidad de compañías que se vieron obligadas a bajar sus persianas, fueron el común denominador en casi todo el planeta. Y la Argentina no fue la excepción. Según la visión de los economistas, estamos ante uno de los períodos más complicados de la historia del país. Las estimaciones prevén caídas que rondan entre el 10 y 12 por ciento del PBI anual. Pero esto no acaba aquí. Este año planteó un nuevo paradigma que se reflejó en muchas de nuestras actividades cotidianas y sociales. La cuarentena, el distanciamiento social y el temor al contagio del Covid-19, dieron forma a una nueva e inesperada realidad: el vaciamiento de las oficinas y la irrupción masiva del home office o teletrabajo.
Este nuevo escenario no sólo profundizó la crisis en la que se encontraba el sector -ocasionando en muchos casos endeudamientos, reducciones de personal y de metros cuadrados y hasta cierres de oficinas- sino que además generó un cambio de paradigma que modificó los hábitos vinculados con los usos de los recursos y de los espacios de trabajo. Para algunos -los más fatalistas- estos nuevos tiempos presagiaban el final de las oficinas. En cambio, otros son de la idea de que sólo se trata de un momento de transición donde la virtualidad reemplazó a la presencialidad y, poco a poco, se fueron redefiniendo las necesidades tanto empresariales como laborales. Durante el Summit de Real Estate organizado por la nación, Daniel Elsztain, director de IRSA propiedades comerciales, enfactizó que las oficinas no corren riesgo de vida pero que desde la declaración de la pandemia hasta hoy pasaron por varios estadíos. “Al comienzo de la cuarentena hubo algunas turbulencias y aparecieron los miedos y las incertidumbres. Y allí nació la pregunta: ¿Qué va a pasar con ellas? Y era lógico, ya que, en un primer momento, quedaron vacías. Luego apareció la etapa de la reducción de las compañías: el achicamiento en metros cuadrados. En ese período se llegó a pensar que, a partir de allí, todo sería home office. Pero, desde hace un tiempo, las corporaciones están llamando a la gente a que vuelva -de manera paulatina- a ocupar las oficinas. Cada vez hay más empresas que están regresando a sus plantas y están pen
sando en cómo convivir con esta nueva realidad”, explica Elsztain.
En el mismo encuentro, Domingo Speranza, fundador y director de Newmark, compañía dedicada a la comercialización de inmuebles comerciales, coincidió con Elsztain. “Dicho de otra manera, no veo un momento dramático para las oficinas. Además, todos nosotros durante la cuarentena -y aún hoy un número importante de gente- continuamos operando desde nuestras casas porque en las oficinas tenemos los servidores y toda la estructura que nos permite funcionar de manera remota. Ellas son y serán el corazón de las empresas aunque, sin dudas, vivirán procesos de transformaciones”, sostuvo.
Transformación en marcha
Para muchos especialistas uno de los cambios que trae la pandemia es la desaparición de los puestos fijos. La nueva modalidad propone más metros cuadrados por empleado y ubicaciones asignadas de manera rotativa. Esto último facilita la limpieza y el cuidado sanitario que deben tener los lugares de trabajo.
“En algunos casos, las oficinas convencionales se reconvirtieron y pasaron de ser simples escritorios a espacios smart. Hoy, para poder cumplir con el distanciamiento social y con los distintos protocolos establecidos, muchas compañías se vieron obligadas a refuncionalizar y tecnologizar el gerenciamiento de sus espacios. Estos cambios implicaron desde la división del personal en diferentes grupos (cada uno de ellos con distintos horarios laborales) hasta la incorporación de herramientas tecnológicas que permiten con el celular y una simple aplicación, reservar un escritorio, una sala de reunión o una cochera. Sin dudas, las oficinas convencionales comenzaron su gran transformación en búsqueda de la optimización de los recursos”, comenta Matías Celasco Correa, economista de Research Manager CBRE.
Otra de las reformas laborales que impulsó el Covid-19 fue la necesidad de trabajar cerca de casa y esta variable potenció la aparición de los denominados estudios: un tipo de oficinas que tiene superficies que van entre los 60 y 80 metros cuadrados y que están ubicado en los barrios. “Estos son los tradicionales inmuebles que utilizaban los abogados, médicos, odontólogos o pequeños laboratorios”, explica Gustavo Glazman, socio director de Infinity Line Desarrollos Inmobiliarios, la empresa que avanza con dos desarrollos de este tipo en el barrio de Palermo.
Para Alejandro Reyser, director comercial de RED (Real State Developers), este formato de oficina ofrece una gran cantidad de beneficios que van desde el ahorro económico para la compañía hasta una mayor comodidad para su personal. “Los estudios permiten a una empresa tener oficinas en distintos lugares, y próximas a donde viven sus empleados. Por otro lado, este tipo de proyectos aunque no posee la robustez constructiva de los edificios de oficinas, suele cumplir con todas las necesidades que puede tener tanto una pyme pequeña como una start-up o una empresa joven, sin contar con onerosas expensas”, dice el especialista. Mariana Stange, titular de Mariana Stange Real Estate agrega que estas oficinas le ofrecen al inversor una gran versatilidad, ya que puede brindarle rentas tanto como espacio laboral, unidad residencial o alquiler temporal”.
El gran desafío
Algunos referentes del sector ven una luz esperanzadora en el horizonte, impulsada -en gran medidapor la coyuntura económica. “La dinámica de 2020 no fue para nada sencilla. Probablemente 2021 no sea tan distinto, sobre todo a nivel macroeconómico, ya que se espera un rebote de la economía en términos estadísticos. No hubo inversión ni reposición de activos fijos. El salario real cayó (y en algunos casos hasta el nominal). Hubo faltante de productos como consecuencia de la brecha cambiaria. Se produjo una emisión monetaria desmedida que generó nuevos índices inflacionarios y devaluación, entre otras variables. Sin embargo, hay perspectivas positivas para algunos sectores: la construcción y el real estate pueden ser uno de ellos. Esto es posible que ayude a traccionar la reactivación de la economía en general. Hoy todavía, y aún no se sabe por cuanto tiempo, la construcción medida en dólares está barata y esto, mezclado con el exceso de pesos y las restricciones a la compra de divisas, genera un “driver” importante que podría ayudar a sincerar el mercado, generar puestos de trabajo y recuperar los picos de años anteriores, sumado a que 2021 es un año electoral y esto impulsa a desarrollar la obra pública”, explica Celasco Correa.
Por otro lado, el sector de oficinas comerciales -que da cuenta al término del tercer trimestre de una vacancia del 11,3% (valores que no se veían desde 2014)- presenta en algunos casos caídas de precios “asking”. Esta situación abre oportunidades de realizar un “flight to quality” -fenómeno del mercado financiero que ocurre cuando se vende lo que se percibe como inversión de mayor riesgo y se compra un inmueble más seguro- hacia oficinas premium con valores impensados en años anteriores. “La suba de la vacancia es un fenómeno mundial y la realidad es que hay muchas opiniones respecto al futuro de las oficinas. Aún así, nadie sabe cómo y cuándo terminará este partido. En mi opinión, si bien la curva será lenta y pesada, las oficinas volverán a funcionar y el negocio se recuperará. De todos modos, dejará cambios como el formato y el uso de los espacios, las densidades de ocupación y la irrupción de las denominadas oficinas satélites, entre otros”, sostiene Alejandro Badino, Managing Director Colliers Argentina.
Karina Longo, gerente de Consultoría & Research de L. J. Ramos, es menos optimista y considera que el mercado profundizará los indicadores negativos que actualmente presenta. “El año próximo será un gran desafío para el sector de oficinas. El nivel de superficie disponible de proyectos clase A es alto (230.000 m2); y con una demanda que en los últimos años fue en retroceso, la ocupación presentará dificultades. Adicionalmente, hay que considerar el ingreso en el mercado de unos 60.000 m2 de superficie que fueron demorados a causa del confinamiento en 2020, y que pasarán a incrementar aún más la superficie disponible en los primeros meses del año próximo. Frente a este panorama, la incertidumbre en el plano económico y sin certezas de lo que pueda suceder con la vacuna y el potencial rebrote del Covid-19, estimamos un mayor deterioro de los indicadores del mercado que, entendemos, marcarán el ritmo del sector durante el primer trimestre de 2021”.
Los precios y ajustes
Los especialistas coinciden en que los precios continuarán estables, con algún ajuste adicional a la baja, aunque una buena parte del mismo ya se realizó durante 2020. “No obstante, algunos submercados defenderán mejor sus valores. Se espera que las oficinas ubicadas en la periferia, es decir fuera de los zonas céntricas, sean las más beneficiadas. Además, existe alta disponibilidad en estos submercados, con gran variedad de espacios a precios asequibles, que serán atractivos para las empresas que buscan relocalizarse más cerca de sus empleados o quieren ofrecer alternativas de ubicaciones”, cuenta Longo.
Para Mercedes Pagliettini, broker senior de Cushman & Wakefield, el ajuste de los valores de las oficinas aún no encontró su Norte. “Los precios deberán acomodarse a la situación económica actual, a fin de captar la potencial demanda. Si bien en 2020 han bajado entre un 10 y 15 por ciento, aún no es un parámetro suficiente dada la coyuntura económica actual”, especifica la analista.
¿Qué se buscará?
En cuanto a la demanda, las empresas centrarán sus requerimientos de espacio de oficinas en aquellos inmuebles que no necesiten grandes inversiones para su acondicionamiento; por otro lado, en locaciones descentralizadas y cerca de los trabajadores con el objetivo de reducir los desplazamientos y el uso del transporte público. “Es importante destacar que, durante los últimos meses, la mayor actividad del mercado estuvo focalizada en readecuaciones de espacios y muy poco de demanda nueva, genuina. Esto denota que las empresas están refuncionalizando sus inmuebles de acuerdo con las nuevas necesidades, tendencia que creemos marcará -como mínimo- el primer trimestre de 2021”, dice Longo. Pagliettini agrega que aquellas oficinas que tengan condiciones comerciales más flexibles, serán las que se ocuparán más rápido”.
El 2020, de la mano del Covid-19 y del aislamiento social, dio paso a un nuevo paradigma en el mercado laboral y en la concepción de los espacios de trabajo. Éstas, sin dudas, experimentaron cambios trascendentales que van desde su infraestructura hasta su ocupación. Según Speranza, “lejos de pensar que nos enfrentamos al final de las oficinas, podemos augurar que, tras la pandemia, tendremos una nueva versión de ellas. Así vendrán las 2.0, 3.0, 4.0 y seguiremos sumando, porque forman parte del ADN de las empresas”.
En la misma línea Pagliettini sostiene que no habrá una caída en la demanda y ocupación de las oficinas, ya que “las encuestas demuestran que si bien los empleados están a favor del home office, prefieren un sistema mixto: trabajar desde la oficina entre una y dos veces por semana, y en su casa el resto de los días. De esta manera, el espacio de trabajo -aunque quizás no sea el mismo que el que conocíamos- seguirá siendo un punto de encuentro y de sinergia necesario tanto para la compañía como para su personal”.•
el espacio de trabajo -aunque quizás no sea el mismo que conocimos -seguirá siendo un punto de encuentro y sinergia necesario tanto para la compañía como para su personal