LOCALES. LOS INQUILINOS RENEGOCIAN LOS CONTRATOS
Coronavirus. El impacto económico que generó el aislamiento social obligatorio impedirá cumplir, en abril, con los alquileres comprometidos; las estrategias para repartir los costos
No vamos a pagar el alquiler en abril. Prácticamente no tuvimos ingresos y a futuro el panorama es desolador “, es contundente el CEO de una reconocida compañía de turismo. “La prioridad es pagar los sueldos”, justifica. Así relata un broker inmobiliario la conversación telefónica que mantuvo con uno de sus principales clientes en medio de la pandemia de coronavirus. La misma postura tomó el grupo Inditex, propietario de Zara -la firma que gasta una media de alrededor de 320.000 euros al año por local-. La decisión de la casa matriz fue: “este mes no se cumplirán los contratos de alquiler en ningún país del mundo”. Lo mismo anunciaron los grupos Adidas y H&M, en Alemania, una decisión que generó “indignación” en el gobierno de ese país y una polémica que llevó a la marca deportiva a cambiar de idea y cumplir con los contratos. La firma de indumentaria sueca con más de 5000 puntos de venta y la que más gasta del mundo en alquileres -alrededor de doscientos millones de euros al mes- se mantuvo en su postura.
En otros países como Italia se dieron situaciones similares: Confindustria Moda pidió la revisión de los montos hasta que la actividad comercial, turística y residencial se recupere por completo. Lo mismo hizo Primark en Inglaterra mientras que Fraser y Arcadia, el grupo dueño de Topshop y Topman solicitó una reducción del 50 por ciento.
En línea con lo que pasa en el mundo, IRSA, el grupo propietario de los principales shoppings del país, generó alivio a sus locatarios cuando les informó por medio de una carta que no cobrará los fee mensuales que vencían a principio de este mes. En otros casos fueron las marcas las que tomaron la posta y algunas cadenas comerciales instaladas en inmuebles ubicados en las principales avenidas porteñas comunicaron a los propietarios de los locales que no sabían qué porcentaje del alquiler pueden afrontar.
En gastronomía, uno de los rubros más afectados, las cadenas internacionales instaladas en el país también están negociando dejar sin efecto el valor mínimo de alquiler que es el monto que pagaban si el porcentaje de las ventas -que suele ser entre 4 y 8 por ciento- no cubría el mínimo negociado en el contrato. De esta forma buscan atar el alquiler a resultados, es decir a un porcentaje de lo que facturaron hasta el jueves 19 de marzo cuando arrancó la cuarentena
obligatoria decretada por el presidente Alberto Fernández. “Nadie quiere jugarse con un mínimo fijo”, sintetiza uno de los agentes inmobiliarios consultados.
Inquilinos de otros rubros, tal vez contemplando la relación de años que tienen con los locadores, prometen pagar el 25 por ciento del valor mensual y dejar otro 25 por ciento pendiente, y financiarlo en cuotas en algún momento del año. “No podremos afrontar más del 50 por ciento del valor mensual estipulado en el contrato”, se sincera el fundador de una reconocida cadena.
Aunque por ahora no lo están utilizando de forma explícita en las negociaciones, “la carta” en la que se amparan los inquilinos es el artículo 1203 del Código Civil que los protege. La norma establece que “si por caso fortuito o fuerza mayor el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago durante el tiempo que no lo pudiera usar”.
El impacto del decreto
En este contexto, el decreto del Gobierno que establece el congelamiento de los alquileres de las viviendas residenciales y que también corre para los locales comerciales no tiene demasiada relevancia en términos prácticos. Los inquilinos, con las persianas bajas, reconocen no tener margen para cumplir los contratos. Y los dueños de los locales que tenían pautado el ajuste semestral -que varía entre 12 y 18 por ciento- en los próximos seis meses no se preocupan por ese tema, ni piensan en desalojar a quienes no paguen -además si quisieran no pueden hacerlo-. “El decreto congela los alquileres a marzo, impide los desalojos y le permite al inquilino pagar la diferencia que se genera por la actualización en cuotas sin interés a partir de octubre. También prorroga en forma automática aquellos que se vencían en los próximos seis meses”, detalla Rafael Baigún, presidente de la inmobiliaria homónima.
Sin embargo la prioridad hoy para todas las partes es lograr un acuerdo “lógico”. La buena noticia es que en los primeros ensayos se percibe cierta buena predisposición. ¿La razón? A los propietarios no les conviene quedarse con el local vacío en plena recesión económica local y mundial, y los inquilinos no quieren perder un inmueble bien ubicado, ni la inversión que realizaron en ambientación y equipamiento. “Hay casos en los que estuvieron años para conseguir un buen local en focos como Acoyte y Rivadavia o sobre la avenida Santa Fe”, explica Domingo Speranza, presidente de Newmark Knight Frank argentina. Además, todos coinciden en que, en algún momento, la actividad retornará.
Cada caso, un mundo
Las negociaciones son casi quirúrgicas y se dan caso por caso. Speranza explica que los inquilinos buscan “una ventana de tiempo” y si bien no se puede generalizar, las quitas en los alquileres -que en su mayoría se cierran en pesos- de quienes puedan pagarlos oscilarán entre 30 y 50 por ciento. “La diferencia se comprometen a pagarla cuando vuelva la actividad”, explica el broker. En algunos casos incluso están extendiendo un mes el contrato de alquiler: es decir si vencía en agosto de 2021 se quedarían hasta septiembre. “El tema es que se cortó la cadena de pago y se está generando una bola de nieve que genera mucha incertidumbre”, analiza Speranza. “En muchos casos se pacta un valor hasta septiembre de este año, acordando a finales de ese mes y en base a la situación del momento determinar nuevos cánones”, agrega otro mecanismo, Mariano Costa, asesor senior de Mariana Stange Real Estate.
“No es lo mismo un propietario que necesita el dinero del alquiler para vivir que uno que tiene 20 inmuebles”, aclara Marcelo Salas Martínez, presidente de Café Martínez con 200 puntos de venta (10 propios, el resto son franquiciados). El empresario está proponiendo pagar un proporcional de las ventas facturadas hasta el día que arrancó el aislamiento social, el próximo mes no pagar el alquiler y dejar asentada la deuda, y luego analizar cómo se recupera la economía para definir el monto que, de no extenderse el periodo de aislamiento social, estaría atado a un porcentaje de las ventas. Este sistema es similar al que algunas cadenas gastronómicas implementaron en la crisis de 2001 cuando no pudieron afrontar los pagos de los alquileres, dejaron la deuda pendiente y la saldaron cuando “la rueda volvió a girar”.
Marcelo Zuliani, gerente comercial de la compañía de servicios inmobiliarios Colliers Internacional apela al sentido común de las partes. “En estas circunstancias de excepcionalidad inquilino y propietario deben ‘cuidarse mutua
El artículo 1203 del Código Civil ampara a los locatarios: establece que, si por “fuerza mayor” no dispone del uso del bien, puede no pagar el alquiler
mente’ y arribar a un buen acuerdo de corto plazo”. “Son relaciones de años que no se pueden romper por una situación puntual. Nuestros contratos son a 10 años, 120 meses que no se alterarán por una situación como la que atravesamos”, agrega Fernando Storchi, CEO de Megatlon que con 42 sedes, todas en locaciones alquiladas, asegura, en 30 años jamás haber rescindido un contrato de alquiler.
El empresario reconoce que su prioridad es pagar los sueldos de las 1200 personas que emplea. La cadena de gimnasios cerró las puertas de sus establecimientos cinco días antes de que el presidente decretará la cuarentena obligatoria y la presunción de Storchi es que para su rubro, ese periodo se extenderá más. “Seguramente los gimnasios seguirán cerrados una vez que se finalice al aislamiento social obligatorio”, afirma el empresario que decidió compensar a los clientes con el 100 por ciento de los días que no pudieron utilizar el gimnasio. Es decir si el abono terminaba en enero, se extenderá por el mismo plazo durante el cual, las puertas de los establecimientos permanecieron cerradas. Baigún explica que hay mucha gente que es inquilina en su negocio y por otro lado es locador en otro inmueble: “En esos casos se vivencian las dos realidades y cuando las partes no se ponen de acuerdo, los corredores inmobiliarios tenemos un papel clave y debemos ser objetivos y justos”, reconoce.
No todos sufren lo mismo
En cada negociación además del perfil del propietario del local también influye cómo afectó el Covid-19 al sector: las farmacias, los supermercados de cercanía y los bancos no están manifestando problemas para el cumplimiento de los contratos. “Hay muchos comercios vinculados con los alimentos como los supermercados, carnicerías, verdulerías, y también las farmacias, que han incrementado sus ventas notablemente a partir de este confinamiento en los hogares, de los consumidores; y han llegado a superar la venta previa a navidad, que es la mejor que suelen tener durante el año”, comenta Adrián Mercado, presidente del Grupo que lleva su nombre.
Los rubros textil y el gastronómico, en cambio, están más complicados: muchos de ellos se reconvirtieron rápidamente y están ofreciendo delivery con alguna de las empresas de envío y mensajería, pero los números no cierran.
“Terminamos marzo con una caída de ventas del 50 por ciento y esperamos un abril por debajo del 30 por ciento. Con este escenario podremos afrontar una parte de los salarios del mes de abril y para continuar con la actividad estamos comenzando conversaciones con propietarios de nuestras locaciones”, relata Ariel Davalli, presidente de Gelato Natural, dueña de Chungo. El empresario reconoce que entre las 30 tiendas, una propia y el resto franquicias, se viven realidades muy dispares: centros comerciales, propietarios de un solo local y dueños de varias locaciones pero el planteo para todos es el mismo: con el nivel de ventas no hay otro camino de negociar como se pagará abril y luego ver como se reanuda la actividad. “Tenemos claro que la reactivación será muy lenta ya que los hábitos de consumo cambiarán radicalmente en los primeros meses”, adelanta. Mercado coincide en que “los efectos negativos continuarán porque, los locales gastronómicos van a tener que respetar ciertas distancias entre las mesas y los ingresos caerán”. “El pequeño comerciante que brinda apoyatura al barrio, con sus puertas cerradas se enfrenta al grave problema de como mantener la cadena de pagos y sueldos y por ende la propia supervivencia”, diferencia Costa.
EL FUTURO
“Veníamos bien, hasta firmamos un contrato dos días previos al inicio de la cuarentena pero hoy la actividad está frenada y sabemos que cuando esta situación pase, la recuperación no será inmediata”, relata Mercado.
Guido Mosin, research Manager de JLL, cree que los más afectados serán los locales que venden productos no esenciales: “es probable que aumente la aversión al desplazamiento por parte de los consumidores. De este modo, es posible que se contraiga la cantidad de compras espontáneas y el turismo internacional”, relata. Zuliani trata de encontrar el lado positivo, no pierde las esperanzas y confía en que podría darse un rebote pequeño con un aumento en las compras. “La gente está muy contenida y una parte generó cierto ahorro al no salir de sus casas que podría volcarse al consumo cuando la cuarentena termine”, reflexiona.
Un mercado en pleno cambio
Si bien es prematuro para sacar conclusiones está claro que el avance de la pandemia profundizó la crisis del mercado del retail que ya venía muy golpeado. Al efecto coronavirus se suma el impacto de la crisis económica y la caída de consumo que provocaron fuertes cambios en el negocio inmobiliario. Para empezar el 90 por ciento de los contratos se cierran en pesos -antes la relación era 80 y 20 por ciento en dólares- y hasta los supermercados asiáticos, adeptos históricos en negociar los montos de los contratos en la moneda estadounidense para generar mejores condiciones en la negociación, migraron al peso. “Habrá negociaciones de corto y otras de mediano y largo plazo”, agrega Zuliani haciendo referencia a la incertidumbre que genera cómo quedarán las compañías tras el coronavirus. “Las primeras cubrirán la urgencia del momento y las segundas se producirán luego de que el mercado, post Covid-19, se reacomode”, sigue el especialista, la charla con la nacion.
Un dato a tener en cuenta es que hay tiendas departamentales -que son las que demandan los inmuebles de más de 5000 metros cuadrados, los más difíciles de colocar- como Renner a las que la pandemia las sorprendió en plena expansión. Sin ir más lejos, la empresa tomó el local que históricamente ocupó Falabella en la zona de las Galerías Pacifico en la peatonal Florida y otro en la avenida Santa Fe en pleno barrio de Recoleta. La elección del timing no fue casual: durante los últimos meses, las compañías de telefonía celular y las firmas de electrodomésticos abandonaron inmuebles que ocuparon durante años generando una oportunidad para aquellas firmas que soñaban desembarcar en ubicaciones únicas con locales también únicos. Así las cosas, Zuliani plantea que el mercado de retail atraviesa un proceso de transformación y muchos de los grandes locales ubicados en los corredores comerciales tradicionales como, por ejemplo, en la avenida Santa Fe sufren una baja de la rentabilidad producto de la salida de algunas grandes marcas y la baja de los alquileres. En este contexto, algunos propietarios comienzan a analizar de qué forma eficientizar ese tipo de inmueble. Uno de los caminos es la posibilidad de construir proyectos residenciales en los espacios aéreos de esos inmuebles comerciales manteniendo un local en la planta baja y en el primer piso. Una tendencia que tal vez avance cuando el coronavirus sea historia.
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