¿Qué es y para qué sirve un enrase?
Araíz de las desigualdades volumétricas entre viejos y nuevos códigos que generaron un sinnúmero de medianeras a la vista en la Ciudad de Buenos Aires, se creó la figura de “enrase”. La idea fue premiar por cubrirlas, sorteando el control morfológico de FOT, es decir, la limitación de m2 a construir de acuerdo al tamaño de la parcela. Instrumentado a través del Art. 4.10 del Código de Planeamiento Urbano bajo el nombre técnico de “Completamiento de Tejido”, autoriza –siempre que ambos linderos posean más de 15 m de altura total– a igualar el perfil medianero de los linderos. Dentro de ese volumen estable- cido por los edificios existentes, construir los m2 que se deseen. También se permite (bajo el Art. 4.4) tapar la medianera separándose del otro lindero a partir de la altura del distrito, pero respetando el FOT. Esto favoreció a la Ciudad al reemplazar enormes paredones con fachadas laterales que hacen más amable el impacto entre las distintas codificaciones. A raíz de interpretaciones a nivel del Poder Ejecutivo, a la letra de la ley se le agregaron variables que combinan ambos conceptos, de manera que se puede hacer enrase teniendo un edificio alto en un solo lado, y computando el FOT sólo dentro de la volumetría permitida (Art. 4.10.3.- Interpretación Oficial). Este caso –vulgarmente denominado “tapita” – es muy raro, y en general no lo aplican en barrios con baja densidad. Sin embargo, las interpretaciones pueden ser objetables porque no están en el código. Además, se ha entendido que el concepto de FOT no fue bueno para la Ciudad, que premia a los terrenos intermedios y castiga a los de las esquinas, generando escalonamientos y disrupciones inentendibles desde la vía pública.
Se está avanzando en un Código morfológico, que ya se puso en práctica en numerosas leyes (la ex-AU3, Parque Chas, distintos APH, etc.) y la mayoría de las nuevas interpretaciones que hacen desde la oficina que emite opinión tienden en ese sentido.
Tal vez fue con ese objetivo autorizado este caso, que no le cambia demasiado al entorno si en realidad se hubieran hecho varios niveles de cocheras y completado con FOT de distrito el resto del volumen, que sí es permitido, siempre y cuando se hayan retirado respecto del lateral más bajo lo que fija la norma.