El rol de los propietarios de tierra
Cómo negociar la compra de terrenos para nuevos emprendimientos. Precios y zonas.
Con la caída del poder adquisitivo de buena parte de la población, sumada a la baja rentabilidad que ofrece el mercado de alquileres para traccionar inversores, los desarrolladores toman a los propietarios de lotes como una opción válida para financiar sus proyectos. “En ese contexto, el dueño de la tierra puede aceptar como parte de pago metros cuadrados en la misma obra o en otro desarrollo”, describe Federico Akerman, cofundador de Terres, la inmobiliaria especializada en terrenos de CABA.
Esto hace que hoy sea más habitual encontrar terrenos canjeados en construcción y una demanda sostenida de lotes bajo esta modalidad. “Los desarrolladores encuentran en el propietario a un prestamista importante, ya que el terreno representa alrededor de un 30 % del costo total del edificio”, añade Akerman.
Alejando Reyser, socio de Real Estate Developers, destaca la modificación del código de construcción en CABA: “Hay barrios que se rezonificaron por completo y donde ahora, por ejemplo, se pueden construir edificios en los que antes solo se podían construir casas unifamiliares. En ese sentido, el nuevo código trajo cosas muy positivas”.
Según estos referentes, la mayor demanda de terrenos se concentra en Belgrano, Palermo y Recoleta.
“Creo importante considerar el volumen como variable. Puerto Madero probablemente sea el barrio más caro de CABA. Sin embargo, su posición dentro del desarrollo es reducida frente a Palermo, Belgrano y Recoleta, que se sostienen como los barrios de mayor valor”, detalla Akerman.
Por su parte, Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland, sostiene: “En CABA, los más demandados son Palermo (sobre las avenidas Del Libertador y Figueroa Alcorta, y los parques), Recoleta y Puerto Madero. En GBA, San Isidro, Vicente López y Tigre”.
“A partir de la sanción del nuevo Código Urbano, cobraron relevancia ciertas zonas dentro de barrios que se encontraban relegadas”, asegura Akerman, quien cita como ejemplo al barrio de Núñez, que se constituyó como una alternativa de baja densidad a Belgrano, “pero se ve amenazada por la posibilidad de cambiar nuevamente el código debido a las quejas de los vecinos”.
¿Cuál es la incidencia del costo del terreno en los precios de las propiedades? Es difícil dar una respuesta precisa a ese interrogante.
“Difiere mucho por barrio y entra en juego la forma de pago del terreno, si es en efectivo, canje o un esquema mixto”, aclara Reyser antes de responder con un rango que va desde los 250 a los 900 US$/m2.
Según explican desde Terres, el cambio en la modalidad hizo que la incidencia se vuelva un indicador menos representativo del valor de un terreno.
“De ser un canje, para calcular la incidencia es necesario saber el costo de la construcción del edificio. Es posible aproximarse, pero depende de quien efectivamente desarrolle un proyecto en ese terreno”, aclara Akerman.
A la hora de cotizar un terreno, en Terres parten desde los valores de venta, en pozo y terminados, para luego descontar un costo promedio de construcción de los últimos 3 años y los honorarios por desarrollar.
“Partiendo de esta lógica, y entendiendo que el valor promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires es de 2.300 US$/m2, creemos que una incidencia lógica rondará entre los 400 y 700 dólares según la zona. Exceptuando zonas y productos muy puntuales”, concluye Akerman.«