Villa Urquiza: lotes caros y demanda sostenida
La experiencia de algunos desarrolladores en este barrio del Norte de la Ciudad. La incidencia de la tierra y el valor del m2 construido.
La reconfiguración de las catorce cuadras que componen el corredor Donado - Holmberg es, fundamentalmente desde 2015, uno de los motores dinamizadores de Villa Urquiza, el barrio que lo contiene. Pero no es el único. Actualmente existen distintos emprendimientos que demuestran que esta zona cuenta con un importante atractivo; como también lo evidencia el registro de la Agencia Gubernamental de Control, que en 2016 contabilizó un total de 57 demoliciones en el barrio.
Hasta tanto la Legislatura se pronuncie sobre el nuevo código urbanístico, Villa Urquiza es una zona R2A2, con un FOT básico de 2.50 el cual admite variaciones de acuerdo al ancho de la calle. La preeminencia de construcciones viejas y lotes de doble frente contribuyen a su capacidad edificable, una de las virtudes destacadas por los desarrolladores consultados.
Ezequiel Pavlotzky, de Estudio Pavlotzky Arquitectos, cuenta que su empresa emprende en ese barrio hace más de 20 años. “Villa Urquiza todavía tiene disponibilidad de terrenos y se está revalorizando mucho”, destaca, “pero los precios están llegando a ser exorbitantes”, comenta sobre los lotes. “Si antes el metro cuadrado estaba poco más de 700 dólares, ahora está en 900, porque los dueños están muy informados sobre la capacidad máxima para construir y están influenciados por los intermediarios”. El desarrollador se refiere así a los agentes “informales” que conectan al dueño de un terreno con un potencial comprador.
De todas maneras, esta situación no amedrenta a su compañía que está a pocas semanas de comenzar la construcción de Ávalos 1919, un edificio de unidades de 3 y 4 ambientes - ”como respuesta a las necesidades de la zona”, aclara- con amenities mínimos, “para achicar los costos fijos”.
Álvaro Castro, socio de Fraher Group, coincide en que los precios de los terrenos están subiendo, aunque los números le dan un poco más abajo: entre los US$ 650/m2 y los US$ 850/m2. “La incidencia de la tierra no es la óptima porque está alta, pero vale la pena porque tiene un público fiel de vecinos que quieren mudarse de casa pero seguir en el barrio”, explica. Y resalta entre otras ventajas que tiene una buena conectividad, especialmente con el GBA Norte, y una identidad muy definida.
Como su colega, el desarrollador de Star Álvarez Thomas sostiene que el proyecto debe ajustarse para que calce perfecto en las necesidades del mercado meta: “No sobredimensionamos los amenities porque no queremos que los costos fijos sean muy altos”. Su emprendimiento tendrá 7.300 m2, está en etapa de demolición (era un estacionamiento), y lleva vendidos el 50% de las 120 unidades proyectadas. El valor del m2 construido está entre los US$ 2.700 y los US$ 2.800, según el piso.